После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить квартиру в новостройке в свою собственность ? У этой задачи есть несколько решений, которые мы рассмотрим ниже.

На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на квартиру в новостройке , обычно, растягивается на месяцы, а то и на годы. Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к. дом сдан, ключи мы получили ), но распоряжаться ей пока не получится. И «прописаться» в ней – тоже.

А отсутствие преподносит нам ощутимые неприятности: во-первых, мы лишаемся многих местных социальных услуг (поликлиника, детский сад и т.п. ), а во-вторых, мы будем оплачивать коммунальные услуги по среднегородским тарифам, превышающим обычные муниципальные в 2-3 раза!

Кроме того, стоит помнить, что если мы планируем продать нашу квартиру, то Продавец освобождается от только в том случае, если с момента получения им прошло 3 года (а с 2016 года уже – 5 лет, подробнее об этом – ). Время фактического проживания в квартире без оформленного права – не учитывается (т.е. добавляется к этим годам ).

Без зарегистрированного права собственности возникают и дополнительные затраты, связанные с выплатами по . Проценты по кредиту на неоформленное (формально – не готовое ) жилье, примерно на 1-2% выше, чем на готовое (ведь банку будет нелегко реализовать недострой, если заемщик не выплатит кредит ).

После оформления квартиры в собственность, банк обычно снижает первоначальную процентную ставку.

Документы для оформления в собственность квартиры в новостройке

В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит.

А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего . Он должен собрать внушительный пакет документов для , ключевыми из которых являются:

• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• Техпаспорт на дом (результаты обмеров фактических площадей ),
• Протокол распределения площадей (какие квартиры кому в итоге отходят ),
• Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью ),
• Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами ).

Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в , которая длится месяц (по закону ). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев ).

Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н. «открытие регистрационного адреса» ). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.

В зависимости от , по которому происходила реализация квартир Застройщиком , процедура оформления права собственности может идти двумя способами:

1. Застройщик оформляет квартиру сначала на себя, а затем продает ее нам (Покупателю ) по обычному . Т.е. по сути, происходит продажа квартиры как на .
   Такой случай возможен, например, если мы вносили деньги на основании и/или .
2. Застройщик сразу оформляет новую квартиру на дольщика/соинвестора. Это происходит, когда квартира покупалась по , или .
   Такой случай – более распространен, и мы рассмотрим именно его (т.к. именно он олицетворяет ).

Здесь у нас может быть три пути оформления права собственности:

1. Положиться на Застройщика и ждать, пока он все сделает, как положено (зарегистрирует права собственности на каждую квартиру в доме, по доверенности от каждого дольщика );
2. Самим заняться регистрацией своего права собственности (т.е. выполнить эту работу за Застройщика );
3. Зарегистрировать наше право через суд (если Застройщик не шевелится, или препятствует регистрации наших прав ).

Рассмотрим их по порядку.

Застройщик оформляет собственность на квартиру

В первом случае мы имеем меньше всего хлопот, но можем потерять больше всего времени, если наш Застройщик окажется не очень расторопным. Кроме того, Застройщик может потребовать с нас дополнительной оплаты «за труды» по оформлению квартиры в собственность . Причем, сумма «за труды» может доходить до 2-2,5% от стоимости квартиры.

Правда, если эти платежи не предусмотрены договором, то мы имеем право встать в позу, и потребовать от него оформления собственности бесплатно (погрозив ему для острастки защитой прав потребителей, гражданским судом и Божьей карой ).

На практике срок с момента заселения (получения ключей ) до момента получения права собственности на квартиру в новостройке составляет, в среднем, 3-9 мес. (если Застройщик действует оперативно ). Но бывали случаи, когда собственность ждали и по 3-4 года.

Если мы решили не ждать Застройщика , и оформить новостройку в собственность самостоятельно , то мы можем сэкономить в деньгах, и несколько ускорить процесс, но придется повозиться. От Застройщика нам все равно понадобится ряд документов, необходимых для регистрации , и с нас опять-таки могут потребовать за это денег.

Сами мы должны будем собрать следующий пакет документов:

• Заявление на регистрацию права ;
• Наш или Договор уступки права требования (если мы покупали квартиру у одного из соинвесторов строительства );
• Кредитный договор с банком и закладная (если квартира приобреталась нами в ипотеку );
• в новостройке;
• (если Застройщик поставил на кадастровый учет не только дом, но и квартиры в нем );
• (если в числе собственников будет несовершеннолетний, а квартира будет передаваться в залог банку по );
• Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию .

Если Застройщик поставил на кадастровый учет только построенный дом, но не подал документы для кадастровой регистрации квартир в доме, то нам придется сделать это самим.

Сначала мы заказываем в БТИ (в том же, в котором Застройщик заказывал обмеры площадей ), нашей квартиры. Затем с этим документом мы идем в Кадастровую палату (подразделение Росреестра ) и ставим там нашу квартиру на кадастровый учет . Затем получаем там же Кадастровый паспорт на нашу квартиру, и вместе с перечисленными выше документами передаем весь пакет в для регистрации права собственности.

Регистратор вносит соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и возвращает нам наш договор (ДДУ или Договор уступки права требования ), со штампом УФРС о регистрации права собственности .

Если самому нет времени и желания заниматься оформлением, а Застройщик не проявляет энтузиазма в этом процессе, то можно обратиться в специализированные коммерческие организации, которые занимаются регистрацией права собственности в области недвижимости.

Третий путь регистрации — через суд — мы выбираем, когда Застройщик сам не занимается этим делом, и под разными предлогами отказывает нам в выдаче необходимых документов для самостоятельной регистрации. Тогда нам – прямая дорога в суд.

Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком , и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.

Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки . Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.

Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей , которые имеют наработанную судебную практику по таким делам. Тем более, что стоимость услуг таких юристов, как правило, ниже, чем стоимость, которую Застройщик берет за оформление права собственности.

Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд , несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда ).

Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ , и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др. ). Но это уже забота юристов.

♦ ♦

В этом случае регистрация нашего права будет производиться уже без участия Застройщика , на основании решения суда .

Случается, что Застройщик , имея объективные препятствия, мешающие регистрации прав собственности , сам предлагает Покупателю зарегистрировать право через суд .

♦ Причины задержки оформления прав собственности (примеры) ♦

Получение права собственности на новостройку через суд – процедура не быстрая (может занять от нескольких месяцев, до полутора лет ), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства – признается право собственности на построенные квартиры.

Только после получения зарегистрированных документов на руки, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША! И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.

Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!

Тем не менее, прежде чем на законных основаниях стать собственником квартиры , необходимо пройти определенную процедуру, которая включает в себя ряд мероприятий.

Сперва, выстроенный многоквартирный дом должен пройти приемку , которая осуществляется разными инспекторами из государственных учреждений. Проводятся обмеры жилой и нежилой площади в квартирах, и только после всего этого дом будет введен в эксплуатацию .

Завершается все тем, что застройщик направляет в Росреестр документы, согласно которых дом прошел ввод в эксплуатацию. И вот теперь, когда квартира прошла регистрацию можно приступать к оформлению квартиры в собственность.

До того, пока строительство не закончено , ни о какой собственности и речи быть не может.

Условия

Квартира будет считаться собственностью того или иного лица только тогда, когда на руках будет свидетельство на право собственности. Но перед тем, как получить это свидетельство в новом построенном доме, нужно чтобы застройщик проделал определенные мероприятия. Перед тем, как он введет дом в эксплуатацию, ему нужно составить протокол , согласно которого жилая и коммерческая недвижимость будет распределена.

Когда оформляются права собственности на любую недвижимость, требуется подать в орган регистрации технический паспорт на это имущество.

На вторичном рынке жилья этот документ получает продавец квартиры, а в новостройке этим вопросом занимается застройщик .

Но он получает технический паспорт на весь дом, а вот на каждую квартиру собственникам придется получать такие документы самостоятельно .

После получения технического паспорта застройщику нужно обратиться в архитектурно-строительную организацию муниципалитета, в которой он должен получить и подписать передаточный акт . На основании всех полученных документов он должен письменно обратиться в местную администрацию и получить у нее разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

После ввода дома в эксплуатацию, его необходимо поставить в Росреестре на кадастровый учет и присвоить ему почтовый адрес . Все описанные действия застройщика занимают некоторое время, но не должны растягиваться на годы.

Если на протяжении двух лет дом до конца не оформлен, покупатели квартир могут обращаться в суд , в который вызываются все те лица, причастные к затягиванию процесса оформления дома.

Застройщик и сам не против подать в суд, но сделать это руками своих клиентов для него представляется более выгодным мероприятием. Во-первых, он лично не вступает в конфликт с государственными учреждениями, за него это делают будущие жильцы. Во-вторых, он не несет дополнительных издержек на судебные разбирательства. И потом, он один, а будущих жильцов много. И их действия могут быть намного эффективнее его попыток решить положительно вопрос с чиновниками.

Самое необходимое

Но самое необходимое условие для оформления права собственности на квартиру в новостройке заключается в том, что покупателям нужно выждать момент, когда строительство дома закончилось , и он полностью прошел процедуру оформления, а у застройщика на руках вся необходимая юридическая документация .

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке обязательно должен присутствовать представитель застройщика . Поэтому обязательно нужно своевременно извещать строительную компанию.

Возможные сложности при покупке строящегося жилья

Если это условие не соблюсти, то получится следующая картина. С виду дом полностью построен , в нем есть жильцы, которые провели ремонт в своих квартирах и даже меблировали их, но права собственности на эти квартиры жильцы не имеют .

Поэтому они не могут эти квартиры не только продать, завещать или подарить, но даже прописаться в них.

Постоянного почтового адреса у этих квартир нет. Но даже временный адрес не решает эту проблему, поскольку для прописки нужно предъявить правоустанавливающий документ, который отсутствует .

Этапы юридического оформления новостроек

Этапов юридического оформления права собственности на квартиру в новостройке всего два. На первом этапе готовятся документы для оформления права собственности. На втором этапе проводится само оформление прав собственности на квартиру в новостройке.

Пакет документов

Первый этап включает в себя сбор таких документов, как акт приема-передачи квартиры, ее кадастровый паспорт с кадастровым планом.

Если квартира приобретается в ипотеку , то дополнительно понадобится кредитный договор.

В тех случаях, когда предполагается, что одним из собственников будет лицо, не достигшее совершеннолетия, требуется разрешение органов опеки и попечительства .

Акт приема-передачи выдается застройщиком на обращение покупателя квартиры, который сообщает о своем намерении получить этот передаточный акт. Назначается какое-то определенное время, в которое покупатель вместе с представителем застройщика проводит осмотр помещения .

По результатам осмотра, если нет возражений и замечаний, покупатель подписывает передаточный акт и получает ключи от квартиры . Один экземпляр этого акта остается у застройщика, другой — у покупателя.

Чтобы получить кадастровый паспорт , нужно обратиться в бюро технической инвентаризации.

Для изготовления этих документов в квартиру вначале приедет техник , который будет осуществлять замеры площадей помещений, проводить сверку планировки с изначальным планом строительства.

Если вдруг окажется, что покупатель уже успел сделать перепланировку , в результате чего некоторые помещения квартиры изменили свои характеристики, то эту перепланировку нужно узаконить , для чего необходимо пройти определенную процедуру.

При прохождении этой процедуры нужно представлять ряд документов, в том числе и правоустанавливающие документы на квартиру. Пока право собственности не оформлено таким документом будет выступать передаточный акт , который выдан застройщиком покупателю.

После приезда техника, или после узаконивания перепланировки, нужно подать заявление в Росреестр , оплатить государственный сбор и через 5-10 рабочих дней можно получать кадастровый паспорт.

В некоторых случаях этот срок может растянуться на месяц и больше .

Кредитный договор на покупку квартиры в ипотеку выдается банковским учреждением при оформлении кредита. Если по каким-то причинам данный договор отсутствует на руках, то его можно получить в том же банке, в котором оформлялся ипотечный договор. Для этого нужно только написать письменное заявление , в котором должно быть указано, когда оформлялся договор.

Если вы не помните, когда составлялся и подписывался кредитный договор , то узнать это можно у сотрудника банка, для чего достаточно предъявить ему паспорт . Это справедливо, если договор оформлялся собственником предъявленного паспорта.

Но если он был оформлен на одно лицо, а получить его пытается другое, банк вряд ли даст какую-либо информацию, и уж тем более откажет в выдаче самого договора.

Разрешение органов опеки выдается на протяжении 14 дней после обращения родителей в такой орган. Обращаться нужно письменно, заявлением, в котором необходимо изложить суть вопроса. К самому заявлению нужно приложить паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка, акт приема-передачи.

Регистрация права собственности

После того, как все документы собраны, переходим ко второму этапу оформления в собственность квартиры в новостройке.

Вначале нужно подать в Росреестр все те документы, которые были собраны на предыдущем этапе.

К ним нужно приложит паспорта всех собственников квартиры, включая свидетельства о рождении малолетних лиц.

В самом Росреестре необходимо будет заполнить заявление на регистрацию права собственности . Его заполняет лично работник учреждения со слов заявителя и поданных им документов. В заявление вносятся данные заявителя, адрес и технические данные квартиры и т.п. После этого с заявлением знакомятся собственники квартиры, и если замечаний нет, то они его подписывают .

Необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере одной тысячи рублей. Сделать это можно не только в любом отделении банка, но и в кассе для приема платежей, которая расположена в здании регистрирующего органа.

При подаче заявления должны быть все собственники квартиры и представитель застройщика . Все должны иметь при себе паспорта.

Работник Росреестра проверяет наличие всех документов и присутствующих, забирает само заявление с поданными документами и выдает заявителю расписку . В расписке будет указано о факте передаче документов, а также дата , когда можно будет забрать свидетельство о праве собственности.

Как правило, срок регистрации не превышает календарного месяца, но иногда могут быть и задержки. Поэтому предусмотрено, что заявитель может по телефону узнать или уточнить дату , когда можно прийти и забрать правоустанавливающий документ.

В назначенную дату заявитель должен вновь прийти в Росреестр. При себе он должен иметь паспорт и выданную ему расписку . Предъявив их работнику Росреестра, он получит на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, акт приема-передачи квартиры от застройщика заявителю.

В целом вся процедура не так уж и сложна, практически на каждом ее этапе все стороны идут навстречу друг другу, что только ускоряет процесс оформления квартиры в собственность.

Можно, конечно, передать право оформления доверенному лицу, но для этого нужно оформить на него доверенность , в которой необходимо определить его права.

На этом процесс оформления прав собственности на квартиру в новостройке закончен . Она принадлежит своему владельцу целиком и полностью . После этого, ее можно продать, подарить, завещать, обменять. В общем, распорядится свои правом собственности по своему усмотрению .

В большинстве российских регионов квартиры в новостройках продаются еще до ввода дома в эксплуатацию, на этапе строительства, а иногда даже и до начала строительных работ.

С юридической точки зрения, пока дом не сдан, приобретенные квартиры нельзя зарегистрировать в уполномоченных органах,так как регистрировать право собственности, в принципе, пока и не на что.

Договор долевого участия, даже подкрепленный платежной документацией, по своей сути, предоставляет покупателю не право собственности на покупаемую квартиру, а лишь право на ее приобретение в собственность в будущем.

Строящаяся недвижимость еще не зарегистрирована в соответствующих государственных реестрах, поэтому регистрация прав собственника откладывается, как минимум, до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Исходя из особенностей оформления собственности в новостройках, участнику долевого строительства лучше заранее ознакомиться со всеми моментами, связанными с оформлением прав собственности на строящуюся квартиру, а также нюансами и возможными сложностями самого процесса регистрации.

Возможные сложности при покупке строящегося жилья

Для оформления собственности на жилье в новостройках покупателю нужно дождаться не только завершения строительства, но и окончания процедуры оформления застройщиком всей юридической документации. При этом, на практике, отделочные работы и оформление правовой документации, завершаются далеко не всегда одновременно.

В результате складывается не слишком приятная для владельцев квартир ситуация – дом достроен, квартиры отремонтированы и заселены, а право собственности еще не оформлено. Поэтому приобретатель жилья, не имеющий официальных документов на свою собственность, может до завершения всех юридических процедур столкнуться со следующими трудностями:

1. Без подтвержденного права собственности владелец квартиры в новостройке не может в полной мере распоряжаться своим жильем, в том числе он не вправе продать, завещать или подарить приобретенную квартиру;
2. Владелец, не имеющий на руках официальных документов, не может даже встать на регистрационный учет по месту жительства. В результате, из-за отсутствия прописки могут возникнуть трудности с трудоустройством, получением медицинской помощи, оформлением ребенка в школу или детский сад по месту проживания и другими подобными проблемами. Кроме того, отсутствие регистрации, особенно в крупных городах, может закончиться для гражданина проблемами с правоохранительными органами. Без регистрации достаточно сложно оформить загранпаспорт или поставить автомобиль на учет;
3. Возможны ограничения и при использовании приобретенной квартиры в качестве залога для получения лицом кредита. Многие кредитные организации отказываются оформлять незарегистрированное жилье в качестве обеспечения либо предлагают менее выгодные условия по кредиту в сравнении с зарегистрированной недвижимой собственностью в качестве залога;
4. Еще один недостаток длительного отсутствия регистрации квартиры в новостройке – это увеличение срока, в течение которого гражданин обязан заплатить подоходный налог при продаже своей квартиры. Налоговый кодекс освобождает продавца жилой недвижимости от уплаты соответствующего налога на доходы после трехлетнего владения этой собственностью. При этом срок начинает исчисляться лишь после регистрации прав собственника. Если же юридическое оформление квартиры в новом доме затягивается, то время владения собственностью даже при фактическом проживании в квартире не засчитывается в названный срок, и при продаже владелец жилья может понести дополнительные расходы;
5. Возможны и дополнительные затраты, связанные с выплатой ипотечного кредита. Как правило, проценты по ипотеке на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, так как банку также будет сложно реализовать недостроенную недвижимость в случае невыплаты заемщиком долга. После оформления документации на жилье в новостройке, банк обычно снижает заемщику первоначальную процентную ставку. Следовательно, чем быстрее заемщик оформит собственность, тем меньше будет окончательная сумма переплаты. Если же процесс регистрации затягивается, владелец жилья, приобретенного с использованием ипотечных средств, несет определенные убытки;
6. До момента регистрации прав собственника невозможно оформить льготы и дотации на коммунальные платежи.

Необходимые условия для оформления новостройки

Для успешного оформления жилой недвижимости в новостройке необходимо соблюдение следующих условий:

• завершение строительства нового дома и ввод его в эксплуатацию;
• открытие государственной регистрации на данную новостройку, которое происходит при сдаче застройщиком установленного пакета документов;
• наличие у собственника всех необходимых для регистрации прав на новую квартиру документов.

Если данные условия выполнены, регистрация квартиры в новостройке пройдет быстро и успешно, и владелец жилья получит регистрационное свидетельство.

Основная загвоздка, как правило, связана при оформлении документации с тем, что застройщик своевременно не сдал в регистрационный орган необходимую документацию либо (по предварительным договорам) не оформил на себя право собственности на соответствующую квартиру в новостройке.

В этом случае владелец жилья может:

• дождаться когда застройщик все-таки оформит требуемую документацию;
• обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме.

Этапы юридического оформления новостроек

Условно весь процесс регистрации построенного жилья можно разделить на несколько этапов.

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию. Процесс оформления построенного дома начинается фактически с того, что компания-застройщик должна получить специальное разрешение на ввод этого дома в эксплуатацию.

Выданное контролирующими органами государства разрешение подтверждает, что при проверке было установлено соответствие новостройки обязательным стандартам и требованиям, предъявляемым к жилым домам, а также отсутствие нарушений.

Теоретически, данный документ является основанием для начала заселения жильцов в новые квартиры. Помимо названного разрешения, застройщик также должен оформить акт реализации инвестиционного контракта на строительство.

2. Обмер фактической площади в квартире. Замер площади квартиры в сданной новостройке осуществляется сотрудниками БТИ. Данная процедура обязательна, поскольку фактическая площадь жилья в новостройках зачастую существенно отличается от площади квартиры, задекларированной в момент заключения соглашения компанией-застройщиком.

Если при замерах обнаруживается разница, участник долевого строительства и застройщик проводят окончательные расчеты по соглашению. Если фактическая площадь окажется меньше заявленной в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, если фактическая площадь новой квартиры больше оплаченной дольщиком, необходимо сделать доплату.

На практике распространена ситуация, когда возврат разницы компанией-застройщиком сильно затягивается. Иногда дольщику приходится даже добиваться соответствующей компенсации через судебные органы.

В любом случае, независимо от того, кто задерживает обязательную выплату – дольщик или застройщик, без урегулирования финансовых отношений между ними и подписания документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации прав на жилье не продвинется дальше.

3. Подписание акта передачи, свидетельствующего об отсутствии у владельца квартиры претензий к застройщику. На данном этапе участнику долевого строительства в новостройке рекомендуется внимательно подойти к осмотру жилья и подписанию акта, так как потом предъявить какие-то претензии к застройщику, касающиеся качества работ, будет весьма проблематично.

4. Регистрация прав владельца квартиры в новостройке.

Регистрация права собственности на квартиру

Покупатель квартиры в новостройке для документального оформления своих прав может:

• самостоятельно или с помощью квалифицированного специалиста зарегистрировать жилье в собственность;
• воспользоваться помощью застройщика;
• обратиться в суд.

Чаще всего покупатели нового жилья в строящихся домах доверяют оформление собственности компании-застройщику, поскольку это удобно и не требует временных затрат от самого собственника. В этом случае сам застройщик занимается оформлением юридических документов за определенный процент или оговоренную фиксированную сумму.

Если покупатель решает оформлять документы самостоятельно, ему сначала нужно получить пакет документов от застройщика для регистрации. Собрав все требуемые документы, собственнику необходимо обратиться в регистрационный орган, который и выдаст регистрационное свидетельство.

Срок регистрации с момента передачи документов регистратору составляет 1 месяц. При самостоятельной регистрации квартиры в новостройке покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме достаточно сложа и даже запутана.

Поэтому лучше еще на этапе подготовки документов разобраться во всех тонкостях регистрации или воспользоваться помощью опытных специалистов. Только в этом случае временные и финансовые затраты на регистрацию новой квартиры удастся минимизировать.

Независимо от причин, по которым застройщик задерживает выдачу необходимых документов, владелец квартиры имеет право на ее своевременную регистрацию и может отстаивать свое право в суде. Если процесс оформления документации слишком затянулся, владельцы новых квартир могут ускорить процедуру, подав иск о признании своего права собственности.

Однако до обращения в суд собственники жилья должны соблюсти порядок досудебного урегулирования, направив застройщику претензию с требованием в определенный срок устранить нарушение обязательств.

Пакет необходимых документов

Перечень документов, предоставляемых в регистрационный орган, должен включать:

1. Заявление о регистрации квартиры, купленной в новостройке;
2. Договор долевого строительства (или другой правоустанавливающий договор), заключенный приобретателем квартиры с компанией-застройщиком;
3. Поэтажный план и экспликация приобретенной квартиры, оформленные собственником самостоятельно в БТИ;
4. Акт приема-передачи жилья, подписанный и покупателем, и застройщиком;
5. Паспорт;
6. Квитанция, свидетельствующая об уплате заявителем госпошлины;
7. Доверенность, удостоверенная нотариусом (если документацию в регистрационный орган передает доверенное лицо владельца квартиры).

Собственникам жилья, которые приняли решение регистрировать недвижимость самостоятельно, рекомендуется сначала все-таки дождаться того момента, когда компания-застройщик сама юридически оформит хотя бы одну квартиру.

Это гарантирует владельцу приобретенной квартиры отсутствие задержек регистрации, связанных с недостатками документации, выдаваемой застройщиком. Кроме того, и сама процедура регистрации, как правило, проходит быстрее, так как пакет документов, общий для всего многоквартирного дома в целом, уже проверен регистрационным органом при первичной регистрации, а оставшиеся (непроверенные) документы требуют меньше времени для проверки.

Как уже говорилось, процедура регистрации не всегда совпадает с моментом заселения в новую квартиру. Уже после подписания акта приема-передачи достроенной квартиры, собственник может в нее заезжать, производить ремонтные работы и проживать на приобретенной жилплощади. Сам факт отсутствия оформленного в юридическом порядке права собственности никак не мешает использовать новое жилье для проживания.

Комментарии (47)

Сергей | 2014/07/22

Искал ответы на предмет самостоятельной регистрации, но в ‘nq статье как то автор запугивает больше.
Процедура регистрации не должна быть сложной или проблематичной. Важно понять какие документы нужны когда их нужно истребовать и куда подавать. Все просто. Тут же указано, что процедура сложна и запутана.
Такое чувство, что автор не рекомендует читателю разбираться в деталях.

Оценил бы на 3 балла из 5

Наталья | 2014/09/24

Прочитала статью и тоже не нашла ответа на свой вопрос, как можно самим оформить право собственности в новостройке. Вместо того чтобы написать как и где собрать документы и каким законом руководствоваться, идет явная агитация нанимать юристов в помощь(на за бесплатно конечно). А закон есть (250 ФЗ).

admin | 2014/09/25

Наталья, по самостоятельному оформлению квартиры в новостройке планируется отдельная статья, следите за публикациями на сайте.

Светлана | 2015/03/24

здравствуйте. подскажите,купили квартиру в новостройке с мужем по 1\2 доле. строительство завершено и хотим оформить квартиру только на мужа. можно ли так? или придется оформлять также по 1\2? если можно на мужа,то госпошлину платить будет только муж или оба?

admin | 2015/03/29

Здравствуйте Светлана! Если акт приема-передачи квартиры уже подписан, то оформить право собственности только на мужа вы не сможете, и квартиру вам придется оформлять в собственность по 1/2. Если же акт приема-передачи не подписан, то вы можете передать все права на квартиру вашему мужу по договору переуступки права, после чего ваш муж сможет зарегистрировать квартиру на себя одного. Как следствие, платить госпошлину за регистрацию придется тоже ему.

Ольга | 2015/04/02

Здравствуйте! Квартира в долевом участии на двоих.Подскажите, пожалуйста, если акт приема-передачи уже подписан, то как лучше оформить потом все на одного собственника (после оформления собственности)?

admin | 2015/04/08

Здравствуйте Ольга! Если акт приема-передачи квартиры уже подписан, то вам необходимо после оформления права собственности проводить сделку по дарению своей доли. Дарение доли выгоднее, чем ее купля-продажа ввиду того, что дарение между близкими родственниками не облагается налогом в 13%.

Галина | 2015/06/28

Вопрос: Пакет документов на квартиру от застройщика выдан на руки. Осталось только зарегистрировать право в рег.палате. Но так как хотим продать квартиру по переуступке, нас интересует в какой срок (максимальный) мы должны сдать документы для получения свидетельства?

admin | 2015/07/03

Здравствуйте Галина! Если вами от застройщика уже получен помимо иных документов также акт приема-передачи квартиры, то продать квартиру по договору переуступки права требования у вас уже не получится – придется оформлять право собственности.

ОЛя | 2015/07/28

Добрый день!
Покупала квартиру в период стройки, дом введен в эксплуатацию, акт приема-передачи подписала. Могу ли я оформить собственность на маму? или только на себя?

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Оля! Поскольку акт приема-передачи квартиры вами уже подписан, в данном случае переоформить квартиру по договору переуступки права требования уже не получится, поэтому вам придется оформлять право собственности на себя. Тем не менее, впоследствии вы можете оформить договор дарения в пользу мамы.

Анна | 2015/08/23

Соглашусь с комментариями выше, статья слабая, очень много воды, не конструктивная информация, бла-бла… обращайтесь к специалистам. А ответы на комментарии, очень краткие и четкие, спасибо за это. Я за полезные статьи, а не за просто набор мыслей и примерных рекомендаций.

Ирина | 2015/10/07

Помогите, пожалуйста. Застройщик от оформления прав собственности отказался. подали все документы через портал госуслуг с ЭЦП. часть документов просили показать в оригинале в МФЦ. но уже дважды в свидетельстве отказывают. понять причины сложно. работники МФЦ каждый раз копируют все документы и направляют в Росреестр. возможно, мы не полный пакет передаем. где можно ознакомиться со списком и порядком – актуальным?

admin | 2015/10/13

Здравствуйте Ирина! При отказе в регистрации права собственности органами Росреестра выдается письменный ответ с причинами такого отказа. Таким образом, для регистрации права собственности вам необходимо устранить недостатки, указанные в ответе Росреестра. Кроме того, полный перечень документов и порядок регистрации права собственности вы сможете найти на сайте территориального управления Росреестра по вашему месту жительства.

Даша | 2015/10/29

Здравствуйте! У меня вопрос, а не комментарий. Возможна ли переуступка переуступки (то есть, от физика физику)? Почему застройщики препятствуют этому, есть законодательный запрет?

admin | 2015/11/08

Здравствуйте Даша! Стоит отметить, что договор переуступки права требования по договору долевого участия (дду) может быть заключен только до подписания акта приема-передачи квартиры, причем для подписания такого договора обязательным является согласие застройщика. Если заключить договор переуступки права требования при отсутствии согласия застройщика, сделка может быть признана недействительной.

Евгений | 2015/11/20

Здравствуйте. Подскажите, какой срок дается на регистрацию права собственности после ввода в эксплуатацию? И чем грозит затягивание в получении этого документа?

admin | 2015/12/01

Здравствуйте Евгений! Конкретных сроков на регистрацию права собственности законодательством не установлено, однако иногда застройщики в договор долевого строительства включают условие, обязывающее оформить право собственности в определенный срок. Ответственность за нарушение такого срока также может быть прописана в договоре.

Анна | 2015/12/12

Скажите, обязаны ли родители выделять долю несовершеннолетним детям при оформлении новостройки в собственность?

admin | 2015/12/22

Здравствуйте Анна! Нет, выделение долей обязательным не является. Выделять доли в праве собственности на жилье необходимо только в случае покупки с использованием средств материнского капитала.

Анна | 2016/01/25

Могу ли я не оформлять квартиру в собственность в новостройке и как долго? И какие последствие для ипотечного кредита?

admin | 2016/02/02

Здравствуйте Анна! Как правило, каждый ипотечный договор содержит в себе условия об оформлении приобретенной квартиры в собственность в определенный срок. В случае нарушения данного условия договора, как правило, данным же договором устанавливаются те или иные штрафные санкции для плательщика ипотечного кредита.

Ирина | 2016/06/07

Здравствуйте! Купила квартиру 3 года назад, но нам не оформляют документы на квартиру, тянут и тянут.На оформление от нас попросили 22 тыс. рублей, эти деньги готовы заплатить, все рано не делают док-ты. Что делать?

admin | 2016/06/20

Здравствуйте Ирина! Вы можете оформить право собственности на квартиру и самостоятельно при наличии договора долевого участия и акта приема-передачи квартиры. В случае дальнейших препятствий вам в оформлении права собственности со стороны застройщика вы можете обратиться в суд с иском.

ПЕТРОВИЧ | 2016/08/29

дом должен был быть сдан ещё в 2013г окончательно не построен до сих пор нет воды электричества канализации отопления те акта приёмки дома нет зато есть решение суда(по суду) врислали письмо приглашают принимать не годную для проживания квартиру я отказываюсь – тыкают на пункт в уставе ЖСК (дом строился по закону 215 РФ) – угрожают что сдали дом в котором-нельзя жить(2-е семьи ухитряются жить) ЧТО ПОСОВЕТУЕТЕ РЕАЛЬНО???ато юристы по интернету молчат на мой вопрос или вешают лапшу на уши Бывший военный заранее спасибо за ответ

admin | 2016/09/04

Здравствуйте Петрович! Из вашего вопроса не совсем ясно, по какому поводу был суд, а также что указано в этом решении суда. Тем не менее, принимать квартиру, непригодную для проживания, вы не обязаны. В любом случае, по договору застройщик обязан передать квартиру, отвечающую требованиям жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. Так, даже в ФЗ № 215-Фз указано, что под жилым помещением понимается только такое помещение, которое отвечает всем требованиям. Также вы можете подписать акт приема-передачи, однако в акте обязательно укажите на все недостатки, имеющиеся в квартире. Кроме того, вы можете провести экспертизу, которая подтвердит, что квартира непригодна для проживания, и на основании результатов экспертизы обратиться в суд за компенсацией причиненного вам ущерба.

admin | 2017/03/30

Здравствуйте Владимир! Если для погашения ипотеки был использован материнский капитал, то в соответствии с п. 13 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. №862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», выдел доли несовершеннолетним детям должен быть произведен в течение 6-ти месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения. Если ипотека оформлялась без привлечения средств материнского капитала, выдел доли несовершеннолетним детям возможен только с согласия банка.

Марина | 2017/06/30

Здравствуйте!
Мы оплатили строящуюся квартиру в другом городе. Хотим оформить ее на меня и мою дочь. Дочь уже живет в этом городе, а мне придется туда ехать. Дом еще не сдан. Так как ехать далеко, хотелось бы узнать, получится ли за один приезд оформить собственность на квартиру? Как минимизировать время и затраты?

admin | 2017/07/13

Здравствуйте Марина! Поскольку дом еще не сдан и не введен в эксплуатацию, за один приезд оформить документы вы не сможете, поскольку для оформления права собственности потребуются документы о передаче квартиры (акт приема-передачи), а также документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию. Для экономии вашего времени вы можете выдать нотариальную доверенность на имя вашей дочери для регистрации права собственности от вашего имени.

Азамат | 2017/12/17

Добрый день!Прошу уточнить, возможно ли проживание в новостройке без подписанного акта приема-передачи квартиры. Застройщик затягивает предоставление акта по причине моего несогласия с фактической площадью квартиры, более 8 месяцев. Заранее благодарю за ответ.

admin | 2017/12/26

Здравствуйте Азамат! По общему правилу, имущество в пользование передается после подписания сторонами акта приема-передачи. Фактическое принятие вами квартиры будет подтверждать ваше согласие с имеющимися недостатками. В соответствии с законом, вы можете подписать акт приема-передачи с замечаниями, а также дополнительно направить застройщику письменную претензию по вопросу расхождения площади.

Анжелика | 2018/01/25

Здравствуйте, у нас новостройка, акт приема-передачи подписан,но УК еще не передала все документы для регистрации собственности. Была ипотека, которая уже погашена, и было обязательство о передачи детям доли. В обязательстве срок стоял 6 мес на передачу доли после погашения ипотеки. Что мне грозит,т.к. из-за УК в этот срок мне не уложиться. Пока собственность не зарегистрируются, я не могу договор дарения оформить.Нужно ли продлевать эти сроки и какими документами?

admin | 2018/02/06

Здравствуйте Анжелика! Какого-то штрафа или административной ответственности за несвоевременное выделение долей в праве собственности детям законом не предусмотрено. Гражданско-правовая ответственность для родителей в виде обязания выдела долей или взыскания денежных средств может наступить в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала, или в случае длительного (злостного) неисполнения обязательств по выделу доли. В вашем случае никакой ответственности для вас не наступит, если доли детям будут выделены немного позже установленного срока.

Дмитрий | 2018/04/13

Добрый день! Скажите пожалуйста, купили квартиру в новостройке в 2014 году. Застройщик до 2016 года документы не оформил, акты приема передачи мы не подписывали, а с 2016 года застройщик находится под арестом по уголовному делу. Каким образом теперь возможно оформление квартиры в собственность. Спасибо.

admin | 2018/04/27

Здравствуйте Дмитрий! Если фактически ваш дом достроен и может быть введен в эксплуатацию, вы можете обратиться в суд и признать право собственности в судебном порядке. Если же строительство не завершено, вы можете предъявить гражданский иск в рамках уголовного дела в отношении застройщика о взыскании в вашу пользу компенсации материального ущерба и морального вреда.

Алина | 2018/05/06

Квартира строится с привлечением ипотечного кредита. При погашении ипотеки, могу ли я подписать акт о приёме квартиры и не оформлять квартиру в собственность. Подписание акта приёма квартиры будет ли означать, что я имею в собственности квартиру. Заранее благодарю за ответ.

admin | 2018/05/16

Здравствуйте Алина! Как правило, договор ипотеки всегда подразумевает под собой оформление в собственность, а также страхование приобретаемого по договору ипотеки имущества. В данном случае вам необходимо обратиться в банк и уточнить условия договора, относящиеся к оформлению собственности. Кроме того, большинство договоров долевого участия в строительстве также содержат в себе условия об оформлении квартиры покупателем в собственность после подписания акта приема-передачи. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю по закону с момента государственной регистрации. Акт приема-передачи квартиры не является надлежаще оформленным правом собственности на квартиру.

Ольга | 2018/06/26

Здравствуйте!Ответьте, пожалуйста, на следующие вопросы:
1. в 2017 году заключен ДДУ, оформлен ипотечный кредит “Приобретение строящегося жилья” закладная не оформлялась, в июне 2018 г. дом введен в эксплуатацию, осуществляется передача квартир. После акта приема-передачи возможно ли оформление прав собственности без закладной?
2. в случае оформления права собственности без закладной, какие могут быть последствия?
3. если ипотечный кредит погасить полностью досрочно до оформления прав собственности на принятое после строительства жилье, есть ли необходимость оформлять закладную? Тогда каковы мои действия после полного погашения ипотечного кредита?
4. в случае, если оформлены права собственности на построенное жилье, какой-то период обозначен для полного погашения кредита, чтобы обойтись без оформления закладной?
С уважением, Ольга.

admin | 2018/07/07

Здравствуйте Ольга! Для ответа на ваш вопрос необходим анализ вашего ипотечного договора, поскольку условия ипотечного кредитования по различным банкам могут существенно отличаться. Таким образом:

1. Если ваш ипотечный договор содержит условие об оформлении залога после сдачи дома в эксплуатацию, оформить собственность без залога вы не сможете, не нарушив условия договора.
2. Санкции за оформление права собственности без залога предусмотрены условиями вашего договора.
3. В случае полного погашения ипотеки вы получаете от банка справку о закрытии кредита и оформляете право собственности уже без залога.
4. Условия о предоставлении периода для погашения кредита без оформления залога также оговорены в вашем договоре.

Следовательно, вам лучше обратиться в свой банк, выдавший ипотечный кредит.

Александр | 2018/08/17

Здравствуйте! Застройщик до сих пор не получил документы, необходимые для регистрации права собственности. Но если я не являюсь собственником квартиры, имеет ли право управляющая компания заключать со мной договор об обслуживании и ежемесячно взимать с меня деньги?

admin | 2018/08/30

Здравствуйте Александр! Фактически именно вы являетесь потребителем коммунальных услуг и владельцем квартиры на основании договора долевого участия в строительстве. Заключение договоров на обслуживание правомочно.

Светлана | 2018/10/10

Здравствуйте!
Мы извернулись, но погасили ипотеку до оформления акта приема-передачи квартиры дольщику. Заказали в личном кабинете ВТБ справку о полном погашении ипотечного кредита. Какой пакет документов нужно собрать для оформления квартиры в собственность? Роль Закладной Банка в таком случае?
Спасибо.

admin | 2018/10/18

Здравствуйте Светлана! Для оформления права собственности вам необходима справка о погашении задолженности, о расторжении договора залога (при наличии действующего залога право без обременения вы зарегистрировать не сможете), паспорт, договор ДДУ, разрешение на ввод в эксплуатацию вашего многоквартирного дома, акт приема-передачи квартиры, квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права (2 000 рублей).

Ксения | 2018/10/15

Хотела, спросить, так как в вопросах оформления документов еще плаваю, собираюсь купить квартиру в новостройке. Наткнулась на эту статью lifehacker.ru/special/ingrad/article/1/, в ней сказано, что сейчас можно оформить документы с помощью электронной регистрацией. Это конечно быстрее и меньше мороки, но хотелось бы быть уверенной, что это безопасно и стоит свеч.

admin | 2018/10/30

Здравствуйте! Действительно, на сегодняшний день онлайн-сервисы Росреестра позволяют физическим лицам зарегистрировать договора ДДУ в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Согласно информации с официального сайта Росреестра, сформированный комплект документов должен быть представлен в форме электронных документов, электронных образов документов и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Кроме того, необходимо уточнить, имеется ли подобная услуга по предоставлению документов в электронном виде именно в регионе вашего проживания.

Оформить квартиру в собственность в новостройке важно, как можно скорее. Наличие выданных ключей еще не является подтверждением собственности. Единственным подтверждением права собственности является регистрация в Росреестре.

На сегодняшний день кадастровый учет с регистрацией собственности объединены в Единый госреестр недвижимости. В него вносятся все сведения из кадастра и реестра прав.

Кроме того, свидетельство о собственности больше не предоставляется. Вместо него вы можете получить выписку из ЕГРН . Она подтверждает то, что именно вы являетесь официальным владельцем недвижимости. А на экземпляре собственника проставляется отметка о регистрации собственности.

Вы можете подать документы в любом государственном органе Росреестра или МФЦ. Можно выбрать наиболее удобный для себя адрес расположения.

Нормативная база

Регистрация права собственности регулируется Гражданским Кодексом РФ и Федеральным законом РФ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Несмотря на дату принятия, закон вступил в действие только в 2018 году.

Право собственности на недвижимость ведется в Едином реестре. Теперь его можно оспорить только в судебном порядке. Новый закон внес поправки к регистрации собственности в уже действующую процедуру оформления. Нововведением стала возможность подачи заявления на регистрацию через любое отделение Росреестра. Для этого не нужно обращаться в районный отдел по месту расположения квартиры.

Условия оформления

Квартиру можно зарегистрировать при соблюдении ряда условий. Для этого застройщик выполняет следующие действия:

1. Составляет протокол распределения жилых и коммерческих помещений.
2. Получает технический паспорт.
3. С собственниками подписывает передаточный акт.
4. Осуществляет постановку всего дома на кадастровый учет.
5. Подает документы на присвоение почтового адреса.

Прежде чем оформить право собственности на квартиру в новостройке, нужно удостовериться в наличие достаточного пакета документов. Получить их можно у специалиста строительной компании.

Необходимые документы

Вся процедура делится на два основных этапа - подготовительный и непосредственное оформление в регистрирующем органе.

Сначала нужно собрать документы, включая следующее:

• Передаточный акт. Для его получения нужно обратиться с заявлением к застройщику. Вместе с ним вам предоставят ключи от квартиры.
• Разрешение из органов опеки. Оно предоставляется, если одним из собственников является несовершеннолетний.
• Кадастровый паспорт с планом квартиры.
• Кредитный договор. Он предоставляется в случае ипотеки. Если по какой-то причине договора у вас нет, обратитесь в отделение вашего банка.
• Договор на приобретение квартиры с застройщиком, включая дополнительные соглашения.
• Паспорта всех взрослых собственников. Свидетельства о рождении на детей младше 14 лет. На детей старше 14 лет предоставляются паспорта. Дополнительно предоставляются копии всех страниц.
• Паспорт доверенного лица и доверенность, если вы не можете лично подать документы.

Следует заранее собрать наиболее полный пакет документов, чтобы в дальнейшем регистрация не была приостановлена. После того, как документы будут собраны, необходимо обратиться в регистрирующий орган. Вы можете подать заявление лично в МФЦ или Росреестр.

В процессе регистрации участвует представитель застройщика. Для этого требуется обратиться к застройщику и договориться о дате подачи документов.

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке требует соблюдения конкретной последовательности действий. В первую очередь заполняется заявление установленного образца. В нем указываются сведения о регистрируемом объекте и паспортные данные. В заявлении указывается весь перечень предоставляемых документов. Затем нужно проверить правильность заполнения сведений и поставить свою подпись.

В процессе оформления оплачивается госпошлина, а копия квитанции прикладывается к пакету документов. Без этого документы рассматриваться не будут. Вы можете оплатить квитанцию в любом отделении банка. Госпошлину можно внести и в терминале, расположенном в Росреестре или МФЦ.

Специалист проверит представленные документы, собственников на их присутствие. Он проверит доверенность представителя застройщика. После этого вы получите расписку о сданных документах и дате их получения. В указанный срок можно забрать свои документы и выписку из ЕГРН. При себе нужно иметь расписку и паспорт.

Срок и стоимость регистрации

В соответствии с действующим законодательством, срок регистрации отсчитывается с момента подачи заявления и пакета документов. Согласно ч. 1. ст. 16 ФЗ № 218 от 13.07.2015, регистрация собственности осуществляется до 12-ти рабочих дней. Все зависит от особенностей сделки и конкретных обстоятельств. Если подавать документы через госуслуги или МФЦ, срок может увеличиться на несколько дней. При подаче документов непосредственно в регистрирующий орган срок регистрации будет минимальным.

Стоимость госпошлины составляет 2000 рублей. При этом сумма не зависит от количества собственников.

Нюансы

При запросе документов у строительной компании обращайте внимание на их состояние. Их внешний вид должен отвечать установленным требованиям. Согласно ст. 18 Федерального закона № 122 Росреестр не может принять на рассмотрение документы с исправлениями, помарками или зачеркиваниями. Это может быть неверно истолковано. К тому же, нельзя точно определить, кто внес поправки в документ.

Если застройщик не выполняет свои обязательства и отказывается выдать требуемые документы, придется обратиться в районный суд. И уже с судебным решением можно обратиться для регистрации собственности. В остальном, процесс оформления недвижимости в новостройке не отличается.

Если квартира куплена с использованием заемных средств банка, потребуются дополнительные документы. При ипотеке в Росреестр дополнительно предоставляется кредитный договор. В этом случае недвижимость переходит в залог банка до полного возврата взятых на ее покупку средств. Квартира становится обеспечением залога.

Документы оформляются в общем порядке. Исключением является только обременение. Оно накладывается в регистрирующем органе. После погашения кредита его можно снять. До этого момента собственнику придется брать разрешение у банка на совершение любых действий и сделок.

Собственнику придется получить разрешение у банка не только на продажу квартиры, но и в случае сдачи ее в долгосрочную аренду.

Особенности оформления по договору долевого участия

После завершения строительных работ застройщик предоставляет возможность тем, кто купил квартиры в процессе строительства оформить собственность. Для этого проводятся следующие действия:

1. составляется протокол распределения квартир и коммерческих площадей;
2. оформляется технический паспорт;
3. подписывает передаточный акт;
4. дом ставится на учет в Росреестре;
5. присваивается адрес дому.

При вступлении дольщиков в права возможно два варианта развития события. В первом случае застройщик помогает собрать необходимые документы и зарегистрировать право. Во втором случае компания может препятствовать регистрации. Если в первом случае процедура ничем не отличается от стандартной, во втором случае придется обращаться в районный суд с исковым заявлением.

Как только дом введут в эксплуатацию, строительная компания передает покупателям квартиры. В процессе производится осмотр квартиры, проверка коммуникаций и составление передаточного акта. Если есть недоработки, составляется акт и устанавливается срок устранения. Если все в порядке, собственникам предоставляют ключи.

С января 2013 года застройщик обязан ставить на кадастровый учет весь дом вместе со всеми помещениями, включая жилые. По этой причине у дольщиков не возникает необходимости отдельно запрашивать кадастровый паспорт. Если застройщик затягивает процесс оформления кадастрового паспорта, собственнику придется сначала заказать технический план жилого помещения в БТИ. Только после этого можно обращаться в Росреестр для оформления документов и получения кадастрового паспорта.

В соответствии с п. 11 ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. для регистрации собственности по ДДУ требуется следующее:

• паспорта граждан, принявших участие в долевом строительстве;
• договор долевого участия;
• передаточный акт на жилое помещение;
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• квитанция об оплате госпошлины;
• свидетельства о рождении на несовершеннолетних собственников;
• кредитный договор в случае оформления ипотеки на приобретение квартиры.

Если договор заключает только один супруг, от второго требуется письменное согласие. Оно заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

Сам процесс регистрации ничем не отличается от обычной процедуры. Но в этом случае регистрацией необязательно заниматься лично. Иногда регистрацией занимаются компании-застройщики.

Таким образом, оформление прав на квартиру в новостройке зависит от многих факторов. Для этого требуется собрать документы и подать на регистрацию в Росреестр. После этого вы станете полноценным собственником жилого помещения.

Последнее обновление Февраль 2019

Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.

Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.

Условия для оформления

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

• Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
• Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

Документы для оформления в собственность

Вообще могут быть два варианта оформления квартиры в собственность:

• в общем порядке, когда застройщик способствует оформлению собственности;
• в судебном, если застройщик или препятствует или бездействует в сборе необходимых документов и оформления права собственности.

Если застройщик не предоставляет документы?

В случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию, не передает квартиру дольщику и срок сдачи жилья по договору участия в строительстве истек, то покупатель квартиры может:

• Досудебное решение спора - в начале застройщику направляется правильно оформленная претензия (частная или коллективная – одним или несколькими дольщиками). После получение отказа можно обращаться непосредственно в суд.
• Обращение в суд - указываются причины невозможности регистрации собственности в виду вины застройщика. В основном суд становится на стороне дольщиков и, как правило, застройщики совсем не против разрешения проблемы таким путем.

Судебная практика такова, что решения зачастую выносятся в пользу дольщиков, и, имея в руках постановление суда, можно оформить жилье в новостройке в свою личную собственность. Далее следует:

• подготовить пакет необходимых документов
• квартира ставится на кадастровый учет
• регистрация права собственности в Регпалате

Подготовка пакета документов

От того, все ли необходимые документы собраны, правильно ли они оформлены с юридической и грамматической точки зрения, зависит, будет ли поставлена ваша квартира на регистрационный учет или в регистрации вам откажут.

Действия, которые необходимо произвести:

Подписать акт приема-передачи квартиры (или передаточный акт)

Это самый радостный, но в то же время и самый ответственный момент. Перед тем, как принять квартиру в новостройке, нужно хорошо ее осмотреть в присутствии представителя компании-застройщика, по возможности замерить, проверить работу водопровода и отопительной системы, электрощитка, оценить отделочные работы (если они указаны в договоре долевого строительства) и т.д.. После осмотра и принятия вами квартиры подписывается передаточный акт, и вы получаете в руки ключи от нее.

Получить на квартиру кадастровый паспорт с планом-схемой (или экспликацией)

С недавних пор квартира каждого дольщика ставится на кадастровый учет застройщиком одновременно с постановкой на кадастр всего дома. Поэтому обязанность учитывать квартиру в кадастре у дольщика отпала. Однако если строительная компания не осуществляет кадастровый учет, это можно сделать самому. Для этого в БТИ заказывается технический план квартиры. После в кадастровый орган помимо заявления и технического плана нужно будет предоставить передаточный акт и договор о долевом строительстве (или иной документ, на основании которого вы являетесь покупателем жилья в строящемся доме), а также оплатить госпошлину. Самовольную перепланировку придется согласовывать дополнительно.

Предоставить закладную или договор займа (кредитный)

Эти документы понадобятся, если покупка квартиры в новостройке произведена за счет денежных средств, полученных в кредит, или по ипотеке. Закладная выдается на руки заемщику после погашения ипотеки (кредита), поэтому чаще всего представитель банка (или иной кредитной организации) сам присутствует при регистрации права собственности.

Получить разрешение органа опеки

Оно нужно, когда квартира или ее часть оформляется в собственность несовершеннолетнего гражданина. Получить его возможно в течение двух недель после написания заявления с указанием причины обращения. Кроме заявления потребуются документы: паспорт родителей, свидетельство о рождении ребенка, акт приема-передачи квартиры, долевой договор участия в строительстве (или иной договор с застройщиком).

Регистрация прав собственности

При процедуре регистрации права собственности на жилье в новостройке достаточно участие одного дольщика. Нередко дольщики доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру. Но мы рассматриваем вариант, когда дольщик регистрирует свои права на жилье в новостройке самостоятельно.

Подготовить пакет документов

• паспорта личности всех предполагаемых владельцев (на несовершеннолетних – свидетельство о рождении)
• документы при покупке от застройщика – это договор со строительной компанией, на основании которого вы приобрели жилье (договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования или иной документ), со всеми дополнительно заключенными соглашениями
• акт приема-передачи жилого помещения
• кадастровый паспорт и план квартиры - хоть сведения о кадастре в Росреестре имеются и предоставления этих документов не является обязательным, все же лучше их представить, дабы не было проблем при регистрации
• закладная и договор займа (кредитный), если жилье приобретено в ипотеку или на полученные в кредит денежные средства
• разрешение от органов опеки, если один из будущих владельцев не достиг совершеннолетия,
• нотариально заверенная доверенность, если интересы будущих собственников представляет третье лицо
• акт приема передачи объекта долевого строительства. Он предоставляется в двух подлинных экземплярах (один остается в Росреестре, другой возвращается заявителю)
• копия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, заверенная печатью застройщика. На самом деле застройщик самостоятельно по истечению 10 дней с момента получения разрешения предоставляет его в Россреестр. Но не взирая на это многие регистраторы требуют такое разрешение от дольщика.
• иные документы при необходимости

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

• Регистрационная палата
• МФЦ - срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату и проверяются там.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями. Процедура приема и выдачи документов и в МФЦ,и в регпалате происходит одинаково.

Подписать бланк заявления о регистрации собственности

Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником регистрирующей организации. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.

Оплатить государственную пошлину

В 2015 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в кассу регистрирующей организации. Если будущих владельцев жилого помещения несколько, то сумма госпошлины разделится между ними поровну.

Проверка документов сотрудником регистрирующего органа

Удостоверившись в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, проверив присутствие при регистрации всех собственников, представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), регистратор вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

• На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
• Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 18 дней . Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, подача заявления в МФЦ и т.д.).
• В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение свидетельства о праве собственности на жилье

Оно выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Также регистратор вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и т.д.).

Полезно знать : документы на регистрацию собственности лучше подавать после того как какой-либо дольщик в многоквартирном доме оформить собственность. Так как с первым дольщиком обычно бывают проблемы технического плана.

Не стоит откладывать регистрацию

Даже если вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.

• Невозможность зарегистрироваться по месту жительства . И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи и т.д..
• Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем – оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду и т.д..
• Увеличивается срок выплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых трех лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
• Не получится оформить льготы и дотации , положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
• Невозможность реализации материнского капитала - в пенсионный фонд требуется предоставление свидетельства о собственности на объект, приобретенный за счет материнского капитала.

И это не единственные трудности, которые могут возникнуть, если право собственности на квартиру-новостройку не будет зарегистрировано должным образом. Если это происходит по вине застройщика – следует обратиться в суд.

Покупка в новостройке - «подводные камни»

Приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, который еще не построен, дело достаточно рискованное. Поэтому перед заключением договора с застройщиком нужно тщательно всё обдумать и взвесить все «за» и «против».

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

• Покупать квартиру только у надежного застройщика . Проверьте, сколько объектов уже построено и сдано в эксплуатацию выбранной строительной компанией, каковы качество и сроки строительства.
• Степень готовности строящегося дома . Не стоит покупать квартиру в доме, от которого есть только фундамент и стройка движется медленными темпами.
• Аккредитация новостройки в банке. При покупке квартиры в ипотеку важно знать, выдаст ли вам хотя бы одна кредитная организация ипотечный заём на ее приобретение у данного застройщика.
• Какой договор предлагает заключить застройщик . Самый выгодный для покупателя вариант – договор долевого участия в строительстве. Только он гарантирует защиту от продажи одной квартиры разным лицам или от проблем с оформлением земельного участка, на котором возводится дом.
• Оцените местоположение объекта . Лучше если рядом будет развитая инфраструктура – магазины, школа, детсад, больница, парковка, детская площадка и т.д.. Часто застройщики обещают все эти блага в будущем, но далеко не всегда это соответствует действительности.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

74 комментария