При работе с неплательщикаи встречаются довольно типичные ситуации, которые осложняют разрешение споров данной категории.

Ошибка первая.

Председатель (или управляющий) сам лично разбирается с неплательщиками. Сам ходит в суд.

Первая рекомендация по первой часто встречающейся ошибке. Председатель или управляющей не должен ходить в суд по спорам с жителями, собственниками, членами ТСЖ (или ЖСК). Нужно, чтобы в суд ходил представитель ТСЖ (ЖСК) по доверенности. Более того, я бы рекомендовала и все судебные документы (исковое заявление, ходатайства и прочие) подписывать не подписью председателя, а представителя, действующего на основании доверенности. Конфронтация при этом всё равно будет присутствовать, но негатив в меньшей степени будет переноситься на самого председателя. Очень часто я сталкивалась с явлением, когда причиной длительных неплатежей являются личностные отношения (личная нелюбовь к председателю, правлению в целом, или неприятие выбранного способа управления). С теми же явлениями будут сталкиваться и управляющие компания.

В связи с этим вторая рекомендация: значительное число неплательщиков можно «взбодрить» на оплату долгов в досудебном порядке, если с ними очень вежливо и доверительно поговорит юрист (не председатель или член правления, не управляющий) а независимый юрист, который вначале беседы объяснит свою миссию, объяснит, что споры по взысканию задолженности относятся к числу бесспорных, суды обязательные платежи в пользу ТСЖ взыскивают, только для неплательщика это создаст дополнительные неудобства: трата своего времени или денег на адвоката для участия в судебных заседаниях, дополнительные расходы на госпошлину, штрафы и пени, на расходы по привлечению представителя ТСЖ для участия в судебных заседаниях. Такие беседы плюс письменные уведомления и предупреждения, отправленные заказной почтой с уведомлением о вручении, стимулируют более половины неплательщиков к исправлению.

На взыскание задолженности в судебном порядке должен быть отдельный договор на оказание юридических услуг, причем желательно на каждого неплательщика отдельно. Снова обращаю внимание на то обстоятельство, что суды расходы на представителя взыскивают, поэтому лучше выделить эти расходы отдельно на каждого неплательщика отдельным договором.

Расходы же на общее юридическое сопровождение ТСЖ могут включать в смету расходов, и они приходятся на управленческие затраты. А вот расходы на отдельных неплательщиков должны производиться за счет этих отдельных неплательщиков. Это логично. И вполне реализуемо.

Вторая ошибка.

Все иски о взыскании задолженности подаются в суд по месту нахождения данного многоквартирного дома.

Иск подается по месту жительства ответчика. Если гражданин в доме не прописан, что теперь не является обязательным условием, то иск следует подать по месту его постоянной регистрации.

Третья ошибка.

Если собственник и члены его семьи, либо наниматели на данной жилплощади не прописаны, то факт проживания и пользования жилищными и коммунальными услугами должен быть установлен. Причем, это условие касается только коммунальных услуг. Что же касается оплаты ремонта и содержания, то собственник несет эти расходы вне зависимости от того, проживает ли кто на этой площади или нет. Это же касается и незаселенных муниципальных квартир.

Для обеспечения обоснованности своих требований истец должен позаботиться о доказательствах своей позиции, каковыми могут являться письменные доказательства:

Лучше всего акт, подписанный двумя-тремя гражданами (должностным лицом ТСЖ или обслуживающей организации, членами правления или просто соседями по лестничной площадки);
- таким доказательством может быть, скажем, докладная записка управляющего (коменданта и т.п.) о факте проживания в такой-то квартире стольких-то человек – родственников или нанимателей;
- такими доказательствами могут быть, к примеру, квитанции об оплате электроэнергии (или справка из Энергосбыта);
- можно так же получить косвенные доказательства, что гражданин посещает ближайшую поликлинику или дети его обучаются в ближайшей школе или посещают ближайший детсад.

Устными доказательствами являются показания свидетелей, которыми могут быть как граждане из числа персонала ТСЖ или обслуживающей организации (управляющий, комендант, хоть даже и слесарь, ему даже быстрее суд поверит). Свидетелями могут быть соседи, жители того же или соседнего дома, это не важно.

Четвертая ошибка.

Убежденность, что советский суд самый гуманный в мире. Или, что суд сам всё лучше знает. Ничего подобного. Суд нам предстоит убедить в нашей правоте. И дело вовсе не в том, что суд нас заранее не любит. Не любит, это точно, но наша задача, убедить суд в том, что мы - безусловно, правы. И первый шаг в этом – безупречная досудебная подготовка. Второй шаг – безупречные материалы судебного дела. Третий шаг – обоснованность и доказательственность нашей позиции. Если всё это выполнить, то суду ничего не остается сделать, как принять нужное нам решение.

Здесь можно добавить по шагам:

Первый шаг – безупречная досудебная подготовка:

Если граждане проживают без регистрации (прописки) – составление соответствующих актов, лучше нескольких, датированных разными числами;
- уведомление и предупреждение посылаются заказной почтой с уведомлением о вручении, если граждане уклоняются от получения заказной корреспонденции, то вместе с почтальоном нужно соответственно заактировать их отказ;

Второй шаг – безупречные материалы судебного дела:

Квитанция (платежное поручение) на оплату госпошлины;
- хорошо отписанное, подробное исковое заявление;
- письменные доказательства по делу;
- ходатайства о направлении судебных запросов в целях истребования дополнительных доказательств (в поликлинику, в школу, в собес и т.п.);
- ходатайства о принятии мер обеспечения иска;
- все документы должны быть качественными, хорошо оформленными, представленные копии заверены надлежащим образом.

Зачастую руководителям ТСЖ (ЖСК) и Управляющих Компаний очень хочется отключить нерадивых от источников коммунальных услуг. Я бы очень порекомендовала при подаче искового заявления внести ходатайство по обеспечению иска в виде наложения запрета на пользование неоплачиваемыми коммунальными услугами, аргументируя тем, что в период рассмотрения иска увеличится задолженность неплательщика и прочими подходящими аргументами. А затем уже, имея определение суда о принятии судебных мер обеспечения иска и исполнительный лист по этому определении. Можно будет уже вместе с судебным приставом-исполнителем вырубить мерзавцу чего угодно. И тогда, если тот допустит самовольное подключение – будет отвечать по всей строгости закона, вплоть до уголовного, за неисполнение судебного решения.

Третий шаг – обоснованность и доказательственность нашей позиции:

В материалах дела должен быть качественный расчет долга, расчет исчисления пеней; договор на оказание юридический услуг, квитанции по оплате таковых услуг;
- должны быть доказательства расходов ТСЖ или Управляющей организации: акты приема дома, договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями (в копиях, понятно); утвержденные сметы ОСС;

Дела в сумме до 50 000 руб. подсудны мировым. Мировые подобные решения, как показала практика, выносят легче. Если сумма иска, включая сумму задолженности, пени, госпошлину, расходы на представителя, превышает данный предел, то лучше разбить сумму на два периода и подать два иска, с промежутком в месяц.

Что показывает судебная практика?

А практика показывает, что очередная часть неплательщиков приходит в осознание, как только получает исковое заявление. При хорошей досудебной работе до слушания в суде доходит не более половины, а то и трети нерадивых. Мы же – не американцы. Это у них судиться, все равно, что родиться и жить – обычный физиологический процесс. Нашего человека слово «суд» не радует.

Судья при приеме искового заявления назначит досудебное разбирательство. Дела по неплательщикам отличаются тем, что неплательщики уклоняются от явки в суд так же, как и от уплаты обязательных платежей.

Суд вполне может вынести заочное решение, но важно, чтобы ответчик был обязательно уведомлен надлежащим образом о предстоящем судебном заседании. Судья, поскольку дел такой категории особо никто не любит, возложит труд по уведомлению ответчика на истца, понятно. Сопротивляться не нужно, равно как портить отношение с судьей. Судья должен в конце-концов понять, что вы – коллеги. И решаете задачу государственной важности. Ведь государство понимает важность происходящего! Вот, даже такую статью в ЖК ввели о выселении! Когда судья к вам, непрерывно таскающему к нему иски к неплательщикам, привыкнет, то рассматривать их будет почти автоматически. Именно еще и поэтому председателю правления в суд ходить не надо. Судья его никогда не примет за «своего», а юриста-представителя, если тот будет вести себя достойно и аргументировано, со временем полюбит.

Когда-то, будучи студенткой на судебной практике, я услышала мнение судьи со стажем: «мы, судьи, прислушиваемся к хорошим опытным адвокатам, далеко не все они словоблудием занимаются, в аргументации на статьи законов ссылаются, на судебную практику».

Уклоняющийся ответчик может уклониться и от приема заказного письма с уведомлением, с судебной повесткой. Тогда с почтальоном так же нужно составить акт. В таком случае, суд после первой же неявки ответчика в следующем заседании сможет вынести заочное решение.

Теперь поподробнее об обеспечении иска. Если это требуется, то одновременно с подачей искового заявления в суд можно подать заявление (ходатайство) об обеспечении иска, главное нужно как следует аргументировать это требование. Заявление об обеспечении иска судья должен рассмотреть в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле. О принятии мер по обеспечению иска судья выносит определение. Берем определение и идем к судебному приставу-исполнителю, тот выносит постановление об исполнительном производстве и осуществляет определенные действия

Обеспечением иска могут быть, к примеру:

1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;
По данной категории дел вряд ли можно будет арестовать квартиру, скажем, а вот машину или какое другое ценное имущество – это можно.

2) запрещение ответчику совершать определенные действия;
К примеру, пользоваться коммунальными услугами, раз он их не оплачивает. Ведь за время судебного разбирательства сумма долга возрастет еще на какое-то количество тысяч рублей. И если судья вынесет такое определение, очень хорошо. Идем к приставу и вместе с ним вырубаем должника. На полном законном основании, на основании судебного акта.

Да, дело хлопотное. Издержек много. Хочу надеяться, что когда-нибудь не платить за жилищно-коммунальные услуги будет столь постыдно, что мало кто сможет себе это позволить. Пока же число неплатежей в стране приближается к 30%!.

В прошлом году в Ижевске в квартирах шести должников за жилищно-коммунальные услуги были установлены заглушки на канализацию. По словам председателя совета дома, эта мера была применена впервые и оказалась очень эффективной. Как еще можно мотивировать должников к погашению задолженности? Рассказывают специалисты Объединения советов домов УР.

Председатели советов домов часто сталкиваются с проблемой задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги. Пример с шестью должниками, пять из которых, после введения ограничений по водоотведению, заплатили долг сразу, а один – через неделю, привела Антонина Акимова , председатель совета дома №14 на ул.Автозаводской в Ижевске.

«Это вполне законная мера. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 25.12.2015) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» разрешает ограничивать коммунальные услуги, действуя в определенном порядке, – сказала она. – Начинается все с направления управляющей компанией уведомления должнику о необходимости погасить долг. В итоге для него, если он никак не реагирует, все может закончиться установкой в квартире заглушки на унитаз». Антонина Акимова рассказала, что в конце каждого года, в октябре-ноябре, если к этому времени у кого-то из жителей накопился долг, члены совета дома пишут письма в управляющую компанию с просьбой принять меры.

Какие существуют способы работы жилищных активистов и управляющих организаций с должниками? На сегодняшний день их три: ограничение коммунальных услуг, увеличение пени и судебные разбирательства. Подробные разъяснения дает Александр Евсеев , председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов Удмуртской Республики».

— Ограничение предоставления коммунальных услуг может применяться, если у потребителя возникла задолженность за два расчетных месяца. Приостановить можно только ту коммунальную услугу, по которой имеется задолженность. При расчете суммы задолженности учитывается норматив и тариф. Нельзя отключать отопление и холодную воду. Также недопустимо ограничивать подачу ресурса всему подъезду из-за одного или нескольких должников, чтобы не пострадали добросовестные плательщики. Как выяснилось на практике, самым эффективным является ограничение услуги водоотведения путем установки заглушки на канализацию в квартире должника.

— Увеличение пени . С 01 января 2016 года размер пени считается по новым ставкам. Ранее с 1 дня просрочки пени устанавливались в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Сейчас первый месяц пени отсутствует, второй и третий месяц считается по 1/300 ставки рефинансирования. Начиная с 91 дня просрочки пени резко увеличивается до 1/130 ставки рефинансирования. Допустим, у должника есть неоплаченная платежка в размере 3000 руб., срок оплаты – 10 февраля 2016 года. До 10 марта пени ему начисляться не будут. С 11 марта по 10 мая пени составит 110 рублей, с 11 мая до 10 июля – 258 руб. 08 коп. Общая сумма пени за 5 месяцев просрочки составит 368,08 руб.

— Судебные разбирательства . Прибегая к этому способу, управляющие компании и ТСЖ сталкиваются со следующими проблемами: 1) Должник не живет в квартире, за которую не платит. Судиться приходится по месту жительства (регистрации) должника, но оно не всегда совпадает с местом нахождения квартиры; 2) Должник не выплачивает долг, не исполняя решение суда. Неисполнимость решений суда, когда исполнительный лист получен, но взять с должника нечего, а также ситуация, когда должник продал квартиру с долгами, а взыскать их с нового собственника нельзя; 3) Невозможность обращения взыскания на единственное жилье должника.

Для решения этих проблем члены Объединения советов домов УР выработали свои предложения:

• Должник не живет в квартире, за которую не платит . По действующему законодательству, задолженность взыскивается в суде по месту жительства ответчика. При этом у собственника жилья место жительства может не совпадать с местом нахождения собственности, по которой есть задолженность. Организационно судиться с таким должником сложно. Предлагается избежать такой ситуации, устанавливая подсудность спора по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги по месту нахождения имущества, а не по месту жительства ответчика. Это потребует внесения изменений в федеральное законодательство (Гражданско-процессуальный кодекс РФ).
• Должник не выплачивает долг, не исполняя решение суда . По предложению общественности, задолженность за жилищно-коммунальные услуги должна быть закреплена за квартирой, а не за собственником, как это уже сделано по взносам на капремонт общего имущества (по аналогии с ч.3 ст. 36.1 Жилищного кодекса РФ). Соответствующие изменения должны быть внесены в Жилищный кодекс РФ. Если новый собственник квартиры купил ее с долгами, то он будет обязан их выплатить.
• Нельзя наложить взыскание на единственное жилье должника. Недавно Верховный суд России дал разъяснения, согласно которым судебные приставы имеют право накладывать арест на единственное жилье должника. Это означает что должник не может продавать, обменивать или дарить арестованную квартиру или коттедж, в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом РФ. Площадь такого единственного жилья может быть очень большой, например, нередки случаи, когда человек один проживает в трех- или четырехкомнатной квартире. По предложениям общественников, необходимо закрепить нормативы, которым должно соответствовать единственное жилье. Такие нормативы существуют при предоставлении квартир по социальному найму, а также для расчета субсидий и льгот некоторым категориям граждан. Если площадь единственного жилья будет превышать эти нормативы, то государство получит право при аресте жилья реализовать его на рынке, предоставив должнику жилье, соответствующее нормативам, а разница, полученная при продаже, будет направляться на погашение долга.

Как жителям бороться с жителями за повышение уровня оплаты квартплаты? На одной из коммунальных планерок замглавы Юрий Морозов, отвечая на вопрос журналистов о борьбе с должниками, пояснил: сегодня все полномочия есть только у жителей дома,а не у властных структур. И пообещал подоготовить для массового пользования нечто вроде самоучителя для ковровчна по борьбе с коммунальными должниками. Свое обещание Юрий Алексеевич сдержал.

В городской администрации сегодня разработаны памятки для жителей многоквартирных домов, в которых сведены все возможные законные меры воздействия на граждан, не оплачивающих услуги ЖКХ. Повлиять на таких соседей могут сами жители, управляющие и обслуживающие организации, а также органы власти, суд и другие организации.Берем на себя смелость довести подробности до широкого круга читателей.

1. Досудебная работа с должниками по ЖКХ

Метод 1. Обнаружить должников, которые не желают оплачивать услуги ЖКХ.
Существует определенная категория жильцов, которые принципиально не желают оплачивать коммунальные услуги. Они апеллируют к тому, что предоставляемые им услуги отличаются низким качеством, не соответствующим плате за них. Очень важно разъяснить жильцам, что неоплата коммунальных услуг – не выход, и существуют законные методы решения проблемы. Если граждане считают, что управляющая организация предоставляет им услуги ненадлежащего качества или в недостаточном объеме, им следует законным способом добиться перерасчета за весь период их предоставления . Существуют четкие критерии оценки качества услуги, по ним нужно провести анализ, зафиксировать ненадлежащее качество услуги и на основании соответствующего акта заново рассчитать размер платы.

Объясните плательщикам, что платежи за ЖКУ является прямой обязанностью каждого жильц а, а за их несвоевременное внесение начисляются штрафы и пени. Начисление пени начинается уже со второго месяца просрочки платежа. Это закреплено в п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Пени начисляются за каждый день просрочки, их размер напрямую зависит от количества месяцев, в течение которых жилищно-коммунальные услуги не были оплачены. Так, со второго по третий месяц процент пени составляет 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, начиная с четвертого месяца – он повышается до 1/130. (Ноябрь 2015 года Федеральный закон №307-ФЗ).

Платить за жилищно-коммунальные услуги необходимо вне зависимости от того, устраивает ли жителей их качество. Если оно не соответствует требованиям, впоследствии будет предоставлен перерасчет, и переплаченные средства вернутся плательщику. Если жильцы все равно отказываются оплачивать квитанции, работа с должниками ЖКХ переходит в новую плоскость и запускается правовой механизм, именуемый претензионной работой. Он используется в разных вариантах. К примеру, можно писать напоминания на оборотах квитанций, печатать платежки на красной бумаге. Это способ определенного морального воздействия на должников. Ведь соседи должника, увидев красную квитанцию в его ящике, узнают обо всех его долгах. А портить отношения с соседями и становиться объектом сплетен желает не каждый.

Разместить список должников на доске объявлений. Такая мера призвана оказать психологическое влияние на неплательщиков, но не всегда оказывается действенной. Иногда списки задолжавших за коммунальные услуги граждан публикуются также в местных СМИ. Но судебной практике уже известны случаи ошибочного включения фамилий добросовестных плательщиков в эти списки, что послужило основанием для публикации опровержения и возмещения морального вреда (см., например, решение Назаровского городского суда Красноярского края от 17 сентября 2012 г. по делу № 2-43/12).

Метод 2. Повысить собираемость коммунальных платежей можно с помощью субсидирования. Посоветуйте жильцам не накапливать долги, а решать свои проблемы законными методами – к примеру, обратиться за предоставлением субсидии. Ведь человек может потерять работу, лишиться и без того маленького заработка, попросту заболеть – причин для накопления долгов за ЖКУ существует множество. Механизм субсидирования призван помочь людям, попавшим в сложные ситуации. Субсидию можно получить в том случае, если расходы на коммуналку «съедают» 22 % совокупного дохода семьи. В субъектах России этот процент может быть иным, однако, он не может превышать цифры, установленные на федеральном уровне. Чтобы попросить помощи у государства, необходимо собрать минимальный пакет документов. Существуют и другие виды льгот по оплате коммуналки, которые действуют для различных категорий лиц. Сведения о них должны размещаться на информационных стендах или доводиться до жильцов в устной форме.

Метод 3. Предложить заключить соглашение о погашении задолженности
Если личное общение и работа с должником ЖКХ не увенчалась успехом, можно приступать к досудебной претензионной практике. Официальную претензию можно направить заказным письмом или вручить лично в руки под подпись. Для многих должников официальный документ становится решающим аргументом в пользу погашения долга. После вручения такой претензии почти половина должников немедленно отправляется гасить долги – они опасаются наступления более тяжких последствий. Остальные дают заверения, что оплатят коммуналку, как только появится такая возможность. С ними вы можете заключить соглашение о погашении долга. В нем прописывается график платежей, сроки поэтапного внесения определенных сумм. В дальнейшем останется лишь следить за соблюдением этого графика.

Метод 4. Создать неудобства для должников по услугам ЖКХ
Существует два законных метода работы с должниками ЖКХ:
-ограничение права выезда заграницу;
-отключение или ограничение жилищно-коммунальной услуги.
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги может стать препятствием для выезда гражданина РФ за рубеж. Сведения о неплательщике подаются в Росреестр, и граница для него закрывается. Существует и такое понятие, как солидарная ответственность (оно закреплено в ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). Члены семьи владельца жилого помещения, за которым числится долг, несут солидарную с ним ответственность, с ними также можно проводить работу как с должниками ЖКХ. Отключение или ограничение жилищно-коммунальной услуги является, пожалуй, наиболее действенным способом борьбы со злостными неплательщиками. Отметим, что отключать можно только ту услугу, за которую не производится оплата – например, электричество или горячую воду. Эти ограничения прописаны в правилах предоставления ЖКУ, они утверждены постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Чаще всего таких мер бывает достаточно. Люди, у которых отключили свет или воду, испытывают существенный дискомфорт и стараются как можно скорее погасить все долги.

Метод 5. Задействовать комиссию по работе с должниками ЖКХ
Чтобы как можно более эффективно осуществлять работу с должниками ЖКХ, в городской администрации может быть создана специальная комиссия по сбору платежей за ЖКУ. В ее функции входит налаживание диалога с неплательщиками, выяснение причин накопления задолженности и формирование путей и способов оплаты долга. Заседания комиссии проводятся каждый месяц, на них приглашаются все жители, долгое время не оплачивающие ЖКУ.

Продолжение инструктажа следует.

Иллюстративное фото.

Своевременная и полная оплата коммунальных услуг, предоставленная ЖКХ, является обязанностью каждого собственника квартиры. Оплата производится раз в месяц по данным квитанции на коммунальные платежи.

Большинство из жильцов МКД понимают, что от их обязательности и ответственности в вопросе оплаты коммуналки зависит стабильная работа поставщиков природных ресурсов, Управляющей компании или другой организации, занимающейся обслуживанием дома.

Но, к сожалению, есть и жильцы безответственные, старающиеся получить различные блага для жизни безвозмездно. Они избегают оплаты, разговоров с представителями Управляющей компании или ЖЭКа.

Из-за их действий страдает весь дом, иногда даже УК разбрасывает долги неплательщиков на их соседей. Такие действия являются нарушением закона, но какие-то методы УК должна предпринимать, чтобы взыскать задолженность с нерадивых жильцов.

Как бороться с неплательщиками коммунальных услуг законно, обязаны ли их соседи страдать за чужие долги? В отношении этого вопроса есть стандартные законные нормативы, о них нужно знать и должникам, и работникам ЖКХ, и тем, кто платит деньги за коммуналку исправно.

Причины возникновения долгов

ВНИМАНИЕ! Выделяется три типа причин отсутствия платежей за коммуналку – причины социальные, физические, психологические.

Не всегда должниками становятся люди недобросовестные. Иногда задолженность может возникнуть и по объективным причинам, независящим от собственника жилья.

• Самая объективная причина – физическая. Житель МКД может не оплачивать коммунальные услуги из-за того, что он тяжело заболел, попал в больницу, лишился работы. До этого моменты долги по коммуналке могли отсутствовать, и такие должники стараются быстро исправить ситуацию.
• Часто встречается задолженность у семей с низким доходом .
• Больше всего проблем возникает у организаций ЖКХ, у поставщиков коммунальных услуг с теми должниками, которые не платят за коммуналку просто потому, что не считают это своей обязанностью . Хотя они безоговорочно пользуются всеми бытовыми благами своего жилья.

Чаще всего возникают безответственные неплательщики со средним и высоким достатком, люди с небольшим доходом и пенсионеры стараются ответственно относиться к своим обязанностям перед ЖКХ. Им помогают в этом еще и льготы, субсидии от государства, на которые они получают право из-за своих низких доходов.

Если зарплата взрослых членов семьи, различные социальные выплаты не покрывают сумму коммуналки, постепенно накапливается большой долг по квитанции. Ведь семья не может отказать в себе в питании, самых необходимых расходах. В такой ситуации нужно искать материальной поддержки у государства, ведь могут существовать какие-то льготы, субсидии для таких собственников жилья.

Если возник долг за месяц, стоит найти возможность уплатить его и потом рассчитываться своевременно. Когда даже небольшие суммы из месяца в месяц остаются неуплаченными, задолженность только нарастает, погасить ее будет все сложнее.

Способы решения проблемы

Борьба с неплательщиками – сложное дело, так как нет универсального метода борьбы с ними. Даже по жилищному законодательству трудно наказать человека, который осознанно не вносит плату за коммуналку, нет определенных законов.
Когда Управляющая компания или другая обслуживающая дом организация старается применить закон о неплательщиках, добиться взыскание долга, должник находит какие-то возможности, чтобы спрятаться под защитой государства.

Привлекаются органы социальной защиты, пресса, которая может выставить неплательщика жертвой УК. В итоге даже если суд присуждает данное лицо к оплате квитанций за коммунальные услуги, делается это в щадящей форме. Иногда даже списывается значительная часть долга.

Какие основные меры воздействия на злостного неплательщица используют организации ЖКХ? Все они соответствуют закону, но не все имеют реальную силу, эффект зависит от моральных качеств лица. Может использоваться для взыскания долга:

• предупреждение в виде письма уведомления, телефонного звонка, личного визита работника УК;
• начисление пени на неоплаченные суммы;
• отключение коммунальных услуг (заглушка на трубы с газом или канализацией), обрезка электрического кабеля;
• когда предыдущие меры оказались напрасными, начинается судебное разбирательство;
• следующий шаг – арест имущества;
• окончательное действие – выселение из жилья.

Иногда достаточно серьезного разговора с должником и объяснения всех последствий его негативных действий. В ряде случаев нарушители доводят дело до судебного разбирательства. Коммунальным работникам иногда приходится изобретать и другие меры, чтобы получить деньги за предоставленные ими услуги.

ВНИМАНИЕ! Ни один из способов взыскания долга по коммуналке не должен нарушать жилищное законодательство и законы страны в целом.

Личный разговор

На первых порах работники ЖКХ просто проводят вежливую беседу с неплательщиком, выясняя причины неплатежей, объясняя последствия таких действий. Возможно, собственник жилья просто упустил из виду время оплаты, забыл о квитанции.

Если на обращение ЖЭК жильцы еще реагирую слабо, то к ним домой отправляют представители водоканала, энергосбыта. Перспектива остаться без бытовых благ пугает более серьезно.

Начисление пени

Размер пени на неоплаченные суммы коммунальных платежей сначала кажется мизерной – всего 1 % . Но со временем сумма нарастает. Если неплательщик посчитает дополнительные расходы, у него быстрее возникнет желание рассчитаться с долгами.

Отключение коммунальных услуг

Такая мера, как отключение воды, электричества, газа и других благ действует на жильцов квартир очень результативно. Никто не захочет жить в холодном и темном помещении, где не работает даже канализация.

Закон разрешает отключать неплательщикам коммунальные услуги, но перед этим нужно сделать уведомление о данной мере воздействия.

Уведомление производится не позднее, чем за три дня до отключения. Проблемы у собственников квартир возникают и из-за отсутствия бытовых благ, и из-за того, что потом нужно решать еще много вопросов по подключению.

Суд

Судебное разбирательство, как способ воздействия, может использоваться тогда, когда собственник квартиры не оплачивает квитанции больше трех месяцев . Механизм запускается передачей в суд иска.

При помощи данного метода можно вернуть долги не больше, чем за три года. Стоит ли доводить дело до таких больших расходов? Ведь если даже финансовое положение не позволяет в какой-то месяц заплатить коммуналку, можно найти решение, обратившись в организацию ЖКХ.

ВАЖНО! Неплательщик не только по решению суда возвращает долг по коммунальным платежам, он еще и оплачивает начисленную на платежи пеню, судебные издержки.

Иногда судебное разбирательство не приводит к тому, что должник возвращает невыплаченные по квитанциям суммы. Он может доказать, что является неплатежеспособным из-за болезни, что имеет задержки по зарплате. В таком случае он будет признан неплательщиком, но ЖКХ в итоге не получит ничего.

Выселение

Такая мера взыскания долгов, как выселение, используется крайне редко. Неплательщик находит различные причины для того, чтобы объяснить невозможность выселения. Это могут быть серьезные болезни, наличие детей, другое.

Но известны случаи, когда суд принимал решение о необходимости выселения лица в общежитие или частный сектор.

Поэтому не стоит снисходительно относиться к данной мере. Даже предшествующее ей отключение коммунальных услуг доставит немало неприятностей.

Наличие собственной квартиры или дома – это обеспечение хорошего качества жизни, достойных условий для отдыха или работы, нужно ценить свою собственность. К тому же, если выселение невозможно, суд может арестовать другое имущество должника – машину, бытовую технику, другие ценные вещи, которые пойдут на компенсацию долгов.

Полезное видео

Сюжет о борьбе с неплательщиком посредством перекрытия стока канализации.

Запрет выезда заграницу

Одна из актуальных мер борьбы с должниками – запрет на пересечение государственной границ. Даже если неплательщик получает визу, он может быть остановлен на таможне ее работниками. Для того, чтобы двигаться дальше, придется вернуть деньги ЖКХ.

Для современных людей такая мера является очень действенной, может нарушать планы на отдых, работу заграницей или на ведение бизнеса. ЖКХ вынуждена искать способы борьбы с безответственными лицами, чтобы обеспечить стабильность и качество своей работы.

Государство "скинуло" с себя обязанности организовать обслуживание многоквартирных домов, переложив их на самих собственников жилья.

При этом возникают серьезные проблемы: например, добросовестные собственники вынуждены гасить коммунальные долги соседей-неплательщиков. Возможно, бороться с должниками станет проще благодаря новым правилам предоставления коммунальных услуг, которые вступят в силу осенью.

История одного из первых московских ТСЖ "Ленинский, 137-1" долгое время была вполне благополучной. А само товарищество - "образцово-показательным". На его примере можно было наглядно наблюдать, как собственники-соседи могут сделать свою жизнь комфортной и удобной.

Дом - пусть и не относится к "супер-пупер" дорогому бизнес-классу, но вполне элитный: с большими квартирами и вполне состоятельными соседями. Поэтому разногласий неизбежных, когда под одной крышей живут купившие квартиру люди с высокими доходами и приватизировавшие свои метры пенсионеры, поначалу не возникало.

В 2003 году, после появления закона о ТСЖ, жильцы решили взять бразды правления домом в свои руки. Тем более что управляющая компания к тому моменту, хотя дому всего-то было пять лет, его основательно запустила: были выведены из строя дорогие лифты, не работала система пожаротушения.

Было образовано товарищество, выбрано правление. Благодаря тому, что руководить процессом стали не просто заинтересованные, но грамотные люди, по карьере менеджеры высокого уровня, сложный процесс управления многоквартирным домом стал постепенно налаживаться.

Навели порядок в подъездах. влажная уборка дважды в день на летницах и в холлах, без исключения для верхних этажей, - норма для этого дома. Починили и запустили поломанные лифты. Отремонтировали потрепанный фасад. Восстановили противопожарную систему. Посадили елки, цветы во дворе.

Откуда деньги

Естественно, все это стоило немалых затрат. Но собственники (по крайней мере, большинство) понимали: если уж ушли из-под крыла муниципального ДЭЗа, то, значит, ответственность за собственный дом, в том числе и финансовую, взяли на себя.

Квартплата любого жильца многоквартирного дома складывается из двух основных частей. Первая - коммунальные платежи (газ, свет, вода, отопление). Оплата идет по единым утвержденным руководством города тарифам. И больше этого тарифа ТСЖ (хотя и является абонентом у коммунальных организаций) не имеет права взять ни копейки. Вторая часть - расходы на содержание и ремонт. Этот платеж остается на счету ТСЖ, и за счет именно этих денег решаются как бытовые проблемы - ежедневные (помыть-убрать подъезд и двор, поменять перегоревшие лампочки), так и более серьезные.

Жилищный кодекс, принятый в 2005 году, разрешил собственникам самим определять, какие именно услуги входят в эту статью, и самим же рассчитывать, сколько по ней платить.

В ТСЖ "Ленинский-137" платеж сейчас - 70 руб. в месяц с кв. метра общей площади, это втрое выше, чем "муниципальная" ставка в 22 рубля. Но за эти деньги не только гарантируется чистота в подъездах, но и содержатся круглосуточно дежурные сантехник и электрик, обслуживаются лифты, обеспечивается видеонаблюдение и охрана (на входе сидят не бабульки-консъержки, а крепкие ребята из ЧОПа).

Кроме того, в эту же смету руководство ТСЖ заложило постоянные отчисления в резервный фонд и на капремонт. Собственники понимали, что дом стареет, оборудование изнашивается, и через десяток-другой лет понадобятся большие суммы на его восстановление.

Можно, конечно, взять кредит в банке, но для этого необходим залог и выплата высоких процентов. Так что накопим сами - решили члены товарищества. Доля этой части платежа вроде и невелика, всего несколько рублей с квадратного метра, но за восемь лет скопилась изрядная сумма с шестью нулями.

Как оказалось, резервный фонд - штука очень даже нужная и полезная. Однажды он уже использовался, например, когда устанавливался общедомовой счетчик тепла: штука эта совсем не дешевая.

Тогда, кстати, потраченные немалые деньги стали возвращаться, и сторицей. Ведь точно рассчитанные платежи по прибору учета оказались значительно меньше того, что ТСЖ отдавало тепловикам раньше, по завышенным нормативам. Сэкономленные средства опять же поступали в счет резерва, хотя, возможно, правильнее было уменьшить плату за коммунальные услуги и на ту же сумму увеличить размер обязательных платежей и взносов.

Но в последнее время резерв этот пришлось тратить вовсе не на благоустройство дома.

Не хочу и не буду

С чего началось противостояние товарищества и нескольких собственников, сейчас, спустя несколько лет, наверное, не вспомнит никто. "Сначала опоздания с оплатой были обычными - ну, месяц, чуть больше, как это иногда случается по забывчивости, или если, допустим, жилец уехал в срочную командировку или заболел и лег в больницу, - рассказал "РГ" юрист ТСЖ Александр Корнев. - Кому-то просто напомнили - и долг был сразу погашен. Но четверо из 267 собственников в последние три года платить практически перестали. Если зимой добраться до хозяев еще можно - поговорить, напомнить, потребовать, то летом должников просто не отыскать. Кто на даче все лето, а кто и вовсе на Кипре".

Причины такого денежного "бойкота" отнюдь не в бедственном финансовом положении жильцов. Кто-то посчитал тариф на содержание дома слишком высоким. Но платить при этом перестал вообще, в том числе и за коммуналку. Кто-то заартачился: не нужны мне ваши видеокамеры, да и задним двором, и лифтом я не пользуюсь, с какой стати я все это должен оплачивать?

Словом, случилось, как в той басне, когда "в товарищах согласья нет".

Но, чтобы дом исправно получал воду, тепло, свет, долгов у ТСЖ перед поставщиками услуг быть не должно: у всего товарищества, а не у отдельных собственников. Значит, "дырку" в бюджете, образовавшуюся по милости неплательщиков, должны фактически затыкать те, кто платит вовремя и полностью по принципу "за себя и за того парня". А потом уже всеми правдами и неправдами взыскивать эти деньги с должников.

Хотя механизмы воздействия на них в законе предусмотрены, фактически добропорядочные собственники от недобросовестных соседей практически не защищены.

Суммарный долг владельцев четырех квартир за три года превысил миллион рублей. Шутка ли, такие деньжищи! Крышу можно отремонтировать, и еще останется... Но с крышей, даже если потечет, придется ждать. "Недостачу пришлось гасить из резервного фонда. На будущий год, если долги не будут возвращены, дом может быть полностью отключен от коммунальных услуг", - констатирует юрист.

Что делать

1 Первый шаг - личные беседы, уговоры. Кому-то, кстати, смету подробную пришлось показывать, чтобы человек понял - тариф адекватен, "лишнего" товарищество со своих членов не дерет и денег не ворует.

"Одна из основных проблем собственников - их правовая безграмотность. Например, многие считают, что если они не пользуются какими-то услугами (охрана, лифт, придомовая территория), то и платить нечего, - поясняет Александр Корнев. - Но по закону собственники обязаны нести бремя содержания общего имущества вне зависимости от того, живут они в квартире постоянно или на время уехали, пользуются всеми услугами в полном объеме или частично. Смету расходов утверждает общее собрание членов ТСЖ, и она обязательна для исполнения".

2 Когда личные уговоры и предупреждения эффекта не дают, взыскивать долги приходится через суд.

"За два года было несколько судебных процессов, - поясняет юрист. - Результат - в нашу пользу. Суд подтвердил законность требований ТСЖ и постановил долги взыскать".

Но, увы, такая победа в суде отнюдь не означает, что недоплаченный миллион вернется в кассу.

3 Самые большие сложности возникают на стадии исполнения судебного решения.

"Распространенное мнение, что собственника можно легко за долги лишить квартиры, выселив в другое, более скромное жилье - большое заблуждение, - утверждает Корнев. - В отношении муниципального жилья эта мера работает. А для собственников - это крайне сложная с точки зрения закона и исполнения процедура. А уж если речь идет о должнике, у которого жилье - единственное, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние - тут суд, как правило, неплательщика не наказывает".

4 Значит, приходится искать другие способы взыскания долгов. "Приходится тесно сотрудничать с судебными приставами, - поясняет Корнев. - Они должны: найти деньги и имущество, которое можно продать, чтобы погасить долг. Пишутся запросы в банки в поисках счетов. Дачи, земельные участки и другую недвижимость можно обнаружить, отправив запрос в ЕГРП".

Но... процесс этот кропотливый и медленный, служба приставов крайне загружена".

Кнуты без пряников

Есть, впрочем, дополнительные методы воздействия. Например, должников вносят в "черные списки" и не выпускают за границу. Но ТСЖ пришлось уже после решения суда полгода убеждать службу приставов вынести такое решение. Вот только обновлять его нужно каждые полгода, а это - дополнительная волокита.

Второй способ - пристав имеет право наложить запрет на совершение любых сделок по отчуждению имущества, его нельзя подарить, продать. Но право пользования квартирой сохраняется: жить, сдавать в аренду можно.

Еще вариант - арестовать автомобили. Для этого их нужно еще найти: пишется запрос в ГИБДД, оттуда приходят сведения о наличии машин. "Судебные приставы испробовали и эту меру. Но... машины, которые принадлежат собственникам и всегда стояли на стоянке у дома, внезапно исчезли. А на их месте появились новые, оформленные на других людей", - рассказывает Корнев.

Единственная мера, которую может применить само товарищество, это ограничить неплательщиков в получении коммунальных ресурсов.

Кстати, пару лет назад в Нижегородской области пошли на "эксперимент" - отключали должникам канализацию. Подействовало. Прокуратура тогда, кстати, подтвердила, что нарушений закона нет. Но вообще-то мера не бесспорная: пострадать могут не только должники, но и ни в чем не повинные соседи. Да и утвержденные минрегионом правила предоставления коммунальных услуг не разрешают лишать жителей жизнеобеспечивающих услуг, то есть отключать отопление и водоотведение. Получается, что за долги можно лишиться разве что горячей воды: не слишком чувствительная мера, прямо скажем.

Правда, новые правила предоставления коммунальных услуг (опубликованы в "РГ" 1 июня, а в силу вступят осенью этого года) ужесточают меры против должников. Они устанавливают такой порядок: как только долг по оплате любой услуги (свет, вода, тепло) превысит сумму трех месячных нормативных платежей, должнику направляют письменное предупреждение. Если долг не погашается за 30 дней - можно перекрывать кран и вырубать свет. Для примера, сейчас долги можно безнаказанно копить целых полгода.

Скованные одной крышей

Государство "скинуло" с себя обязанности организовать управление многоквартирным домом, переложив их на собственников. В результате люди, живущие под одной крышей, оказываются заложниками своих взаимоотношений и порядочности. При этом на практике ощущается явный дисбаланс в правах собственника и УК или ТСЖ. Если, к примеру, собственник начинает злоупотреблять своими правами, призвать его к ответу сложно.

"Наши неплательщики решили контратаковать и начали жаловаться на ТСЖ куда только можно, - говорит Корнев. - Нас несколько раз проверяла прокуратура, жилинспекция, Роспотребнадзор. Ни по одному заявлению нарушений не нашли. Но и призвать к ответу тех, кто продолжает писать, мы не можем".

Получается, если человек начинает кляузничать, превращается в злостного жалобщика, то наказать его, защититься от клеветы ТСЖ не может. Даже в том случае, если проверки показали: жалобы необоснованные.

Такие коммунальные войны отнюдь не на пользу всем соседям. Самые добросовестные начинают задумываться: если кто-то не платит и ему сходит все с рук, то почему должен платить я?

В Европе от подобных настроений страхуются просто: там наниматель или собственник жилья должен открыть отдельный счет, который используется только для оплаты жилья. Меры воздействия применяются к человеку не тогда, когда его долги достигли круглой суммы, а заранее: как только сумма на счете становится ниже определенной черты.

У нас же пока до цивилизованных отношений в сфере ЖКХ еще очень далеко. И отношения жителей по поводу "коммуналки" очень напоминают свары на коммунальной кухне.

Точка зрения

Дмитрий Гордеев, Институт экономики

города:

В домах, которыми управляют товарищества и управляющие организации, должна быть высокая прозрачность информации, связанной с платежами. Если тарифы на воду, энергию и газ пока регулируются государством, то стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников или членов ТСЖ. Все протоколы, сметы, тексты договоров, акты приемки работ и проверок контрольными органами должны быть открыты. Этого требует новая ст. 143-1 ЖК, и это - залог доверия к ТСЖ, своевременной и полной оплаты большинством собственников.

Но если в доме все же есть должники, то они залезают в карман не к товариществу, а к добросовестным собственникам: за потребленные в доме ресурсы надо доплачивать за счет собранных платежей за содержание и ремонт, поэтому снижается качество. Хорошо, что в ТСЖ "Ленинский-137" есть резервный фонд, одна из его функций - как раз доплачивать за должников.

Не могу согласиться с тем, что законодательство не дало никаких рычагов воздействия на неплательщиков. Такие меры есть. Например, начисление пени хорошо воздействует на забывчивых.

Но, действительно, есть проблема с погашением долга за счет продажи в судебном порядке единственной квартиры. Здесь государство "работает", прямо скажем, не на добросовестных собственников. Однако в элитном доме можно погасить долги за счет стоимости автомобилей, дач, вторых квартир, за счет заработной платы, что, собственно, и пытается сделать ТСЖ. Конечно, это требует времени и средств. Но работа с должниками - это одна из важнейших функций ТСЖ и управляющих организаций. Плохо, что суды работают медленно и что средства товарищества идут не на оплату работ, а на борьбу с недобросовестными собственниками: должники есть в любой стране. Просто в других странах с ними несколько методичнее, быстрее и жестче работают.

Законодательство разрешает при неоплате любых коммунальных услуг отключать электроснабжение. Это самый простой технический способ воздействия на должников (горячую воду без проникновения в жилище не отключить, а электроснабжение - можно). Представьте, летом не работает холодильник. Это законно даже при оплате электроснабжения, но неоплате других коммунальных услуг. Но для использования этой меры ТСЖ или управляющая организация должны быть абонентами у энергетиков. Причем это требование и ЖК, и правил предоставления коммунальных услуг, и правил продажи электроэнергии. Прямые договоры разрешены только при непосредственном управлении домом. Если ТСЖ не является абонентом у энергетиков, то, помимо нарушения законодательства, оно лишило себя самого эффективного способа борьбы с недоплатами за коммунальные услуги.