Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 130 ГК РФ

Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи (действующая редакция)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 130 ГК РФ

Судебная практика по статье 130 ГК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС16-14116, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение...
Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС16-20773, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение...
Решение Верховного суда: Определение N 71-КГ17-10, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
При этом юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является отсутствие у объекта, на который зарегистрировано право собственности ответчика, предусмотренных пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков недвижимой вещи. Удовлетворяя встречный иск администрация ГО «Город Калининград суды сослались на то, что права истца нарушены регистрацией за Князевой Н.А. права на гараж как на объект недвижимости...

+Еще...

Вопрос об отнесении конкретного существующего или проектируемого объекта к капитальным или некапитальным имеет принципиальное значение для:

определения законности размещения уже существующих на земельном участке объектов;
соблюдения действующего порядка возведения новых зданий, строений, сооружений и построек.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, в том числе постройки, признаются движимым имуществом.

Таким образом, под некапитальным объектом (движимой вещью) следует понимать временную постройку, не обладающую прочной связью с землей, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими критериями :

Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
Обладает ли строение фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект? и другое.

Ни один из вышеперечисленных критериев не имеет для суда заранее установленной силы и не служит гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.

Применительно к г. Москве региональное законодательство приводит следующее определение некапитальных объектов : это сооружения, выполненные из легких конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений - это объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера. Однако, данное определение имеет ограниченную сферу действия – касается объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности - и, соответственно, не охватывает собой всего возможного спектра некапитальных сооружений.

Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены. В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности.

Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 28.05.2013 № 17085/12 , содержащем оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам, которое было опубликовано 22.10.2013 на официальном сайте ВАС.

Президиум указал, что применительно к статье 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ юридическая судьба и принадлежность таких сооружений определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. При этом Президиум отметил, что аналогичная правовая позиция выражена им также в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08.

Напомним, что в Постановлении № 4777/08 (также есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам) изложена правовая позиция ВАС, согласно которой, гидротехнические сооружения (канавы, выложенные железобетонными лотками, и закрытая осушительная сеть, состоящая из труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра), являясь мелиоративными системами, хотя и прочно связаны с землей (их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно), но они не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

Отметим, что арбитражные суды достаточно часто применяют правовую позицию, согласно которой, сооружения, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

В соответствии с этим подходом заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и выполняют, как правило, функцию по разграничению земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно. Назначение такого объекта - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок.

При этом временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, согласно этому подходу относятся к движимому имуществу, а стационарные ограждения, имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу № А11-14125/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 № А40-75848/12-64-704).

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

земельные участки;
участки недр;
здания;
объекты незавершенного строительства;
жилые и нежилые помещения;
машино-места;
воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

его материальность;
индивидуальная определенность;
удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
незаменимость;
наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

земельные участки;
права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

жилой дом или его часть;
квартира или ее часть;
комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

высокой стоимостью;
ограниченным количеством;
ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

Актуальность темы исследования. В соответствии со ст. 130, 132, ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение, на первый взгляд, понятное, вызывает множество вопросов, особенно в части выявления признаков недвижимого имущества у третьей группы объектов.

В частности остается неясным, являются ли недвижимым имуществом, например, резервуары, асфальтные площадки, железнодорожные пути и прочие, аналогичные им сооружения.
Из указанной нормы закона следует, что основными критериями отнесения вещей к недвижимости являются, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Современный уровень развития науки и техники позволяет перемещать с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированны как движимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.
Судебной практикой выработан также ряд дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу. Так, в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации выделены следующие признаки недвижимого имущества:

Монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
Подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
Принадлежность строения к капитальным;
Характер работ по привязке фундамента к местности по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).

Указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются на основе технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

Однако следует учитывать, что прохождение объектов технической инвентаризации и изготовление технического паспорта не является бесспорным основанием признания объекта недвижимым имуществом.

Настоящая методика определения признаков недвижимого имущества разработана на основе действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практике, научных трудов и нормативно-технической документации, основываясь при этом на специальных познаниях в области строительной и оценочной деятельности, ранее проведенных экспертизах, в целях повышения производства экспертиз.

Цели и задачи экспертного исследования. Целью методики является разработка модели решения задачи определения принадлежности объекта исследования к недвижимому имуществу. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

Разработать общие принципы решения задачи, определения принадлежности объекта к недвижимому имуществу;
Сформулировать критерии наличия у объекта экспертного исследования признаков недвижимого имущества;
Рассмотреть и обосновать подходы и методы оценки имущества в целях определения возможности его перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Объекты исследования: строение, технический паспорт на строение, проектная и иная техническая документация на строение и коммуникации.

Исследуемое оборудование, инструменты и материалы:

1.Измерительный инструмент:

лазерный прибор;
мерная лента (рулетка) с ценой деления 1мм, длиной 10м;

2.Фиксирующие инструменты и материалы:

цифровой фотоаппарат;

3.Оборудование:

персональный компьютер с установленной операционной системой Windows 7;
сметная программа Smeta WIZARD 3,5;
многофункциональное устройство с функцией лазерного принтера «hp».

Используемые научные методы.

При производстве экспертиз по определению признаков недвижимого имущества необходимо применять следующие научные методы:

документально-описательный;
органолептический;
расчетный;
синтезирующий;
идентификационный;
классификационный;
атрибутивный (в целях установления свойств объекта);
нормативистский (установления соответствия или несоответствия чего-либо специальным правилам);
актуалистический (в ходе которых устанавливается действительное положение вещей);
оценочный.

Нормативная, техническая, справочная, методическая литература, используемая при проведении исследования.

Гражданский кодекс Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации.
Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Жилищный кодекс Российской Федерации.
Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижиое имущество и сделок» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
Закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ,N" 73-фз от 31.05.2001 г.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-фз от 26.07.1998 г.
Закон «Об архитектурной деятельности» от 01.01.96 г. М., 1996.
Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1; ФСО № 2; ФСО № 3), утвержденные приказом Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 г.
Земляные сооружения, основания и фундаменты: СНиП 3.02.01-87. М., 2002.
Постановление Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».
Приказ Минэкономразвития № 244 от 17.08.2006 г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».
Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001.
Общественные здания административного назначения. СНиП 3105-2003.
Стоянки автомобильные СНиП 21-02-99.
Производственные здания СНиП 31 −03-2001.
Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. СНиП 2.10.03-84.

20.Стоянки автомобилей. СНиП 21-02-99

Предприятия, здания и сооружения по хранению и переработке зерна. СНиП 2.10.05-85.
Котельные установки. СНиП 11-35-76.
Конструкции и изделия из железобетона. ГОСТ 17625-83
ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения».
ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)».
Методика определения физического износа гражданских зданий. Утв. 01.07.78. М" 1978.
Методика проведения обследования зданий и сооружений при их реконструкции и планировке. МРР 2.2.07-98. Введ. 03.11.98. М., 1998.
Несущие и ограждающие конструкции: СНиП 3.03.01-87. Введ. 01.07.88. М, 2002.
Основания зданий и сооружений. СНиП 2.02.01-83.
Общий классификатор основных фондов, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ № 359 ОТ 26.12.1994.
Сооружения промышленных предприятий. Нормы проектирования: СНиП 2.09.03-85.
Правила ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденные приказом Госстроя России № 120 от 31.05.2001.
Т.В. Аверьянова. Судебная экспертиза. Курс общей теории. М" 2006.
А.Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно- технической экспертизы. М., 2006.
В.П. Гринев. Жилищное и градостроительное законодательство. М., 2006.
А.Б. Голышев, Вл.И. Колчунов, В.И. Колчунов. Архитектурно-строительная энциклопедия. Справочник-словарь. М., 2006.
С.А. Зинченко, В.В. Галов. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д., 2007.
Л. Наумова. Критерии квалификации недвижимого имущества. «ЭЖ-Юрист», № 4, 2005.
Недвижимость. Энциклопедический словарь. М., 2005.
Ю.К.Орлов. Судебная экспертиза как средство доказывания в уголовном судопроизводстве. М., 2005.
В.А. Прорвич. Судебно-оценочная экспертиза. М., 2007.
Е.Р. Российская. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе. М., 2005.
Словарь основных терминов судебных экспертиз. М., 2007.
Н.Е. Симионова. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д., 2006.
С.А. Степанов. Недвижимое имущество в гражданском праве. «Статут», 2004.
Терминологический словарь-справочник судебного эксперта. Санкт-Петербург. 2007.
Научно-практическое пособие по назначению экспертиз для судей, следователей, экспертов. Ростов н/Д., 2008 г.
С.П. Гришаев. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант. 2007 г.
Постановление Президиума ВАС РФ № 2061 \99 от 12.10.1999 г.
Постановление ФАС Волго-Вятского окру га отЗО.09.2002 г. (дело № А29-1380\02-2э).
Постановление ФАС СЗО от 14.11.2000 г. (дело № а56- 6166\2000).
Постановление ФАС СКО от 13.03.2003 г. (дело № ф08- 679V2003).
Постановление ФАС от 31.08.2000 г. (Ф04\2131 −185\А81 — 2000).
Постановление ФАС Волго-Вятского округа oт 30.02.20021. (дело № А29-1380\02).
Постановление ФАС СЗО от 15.01.2001 г. (дело А56- 25258Ю0).
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 г. (дело № 1170\5К).
Постановление ФАС Поволжского округа от 12.03.2002 г. (А65-14296Y2001 -СГ’2-6).
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 г. (дело № Ф03-А51\02-1\879).
Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2002 г. (дело Ф09-702\02).
Постановление ФАС Вол го-Вятского округа от 17.04.2002 г. (дело № А43-3005\01-21-60).
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от22.01.2002 г. (дело № А29-4609\01-2э).
Постановление ФАС МО от 27.01.2003 г. (дело № КГ- А40\8701-02).
Постановление ФАС МО от 23.11.2001 г. (дело № КГ- А40\5997-01).
Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2003 г. (дело № Ф09-1265\03-ГК).
Постановление ФАС СЗО от 14.11.2000 г. (дело № 56- 6166X2000).
Постановление ФАС СЗО от 09.07.2002 г. (дело № Ф004\2391 −702\А27-2002).

Примечание: законодательные и нормативно-техническая акта использованы с изменения и дополнениями на момент разработки настоящей Методики.

Вопрос, выносимый на разрешение экспертов.

— Обладает ли строение, литер «__», расположенное по адресу: ....... признаками недвижимого имущества?

Общие принципы методики. Процесс экспертного исследования (последовательность действий экспертов).

Документальное исследование.

В качестве документов для производства экспертизы должны быть представлены: технический паспорт строения; если имеется проектная и техническая документация на строение.

В ходе документального исследования выясняют: наличие и вид фундамента; из какого материала изготовлены стены, год постройки строения и т.д.

Органолептическое исследование.

В ходе органолептического исследования устанавливают:

Лиц, присутствующих на осмотре, их Ф.И.О., должностное и процессуальное положение;
Фактические исходные данные:

Объект исследования;
Арифметически-геометрические размеры земельного участка, на котором расположено исследуемое строение по периметру;
Расстояние от исследуемого строения до границ земельного участка и до соседних строений;
Количество этажей строения;
Материал наружных стен здания;
Материал внутренних стен (перегородок);
Материал перекрытия;
Фундамент;
Материал кровли;
Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели;
Благоустройство и площади здания (отопление, ванные и души, горячее водоснабжение, газоснабжение, мусоропровод, лифты, телефоны;

Оценка, обоснование и формулирование выводов по поставленным вопросам.
Составление письменного заключения экспертов по форме и содержанию, установленному ст. 25 ФЗ от 31.05.2001г № 73-фз «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Критерии классификации недвижимого имущества.

Экспертное исследование производится по результатам системного анализа квалификации имущества по трем группам (ст. 130 ГК РФ).

Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.);
Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Объекты всех трех групп имеют исходные общие признаки: экономическую ценность и социальную значимость.

При установлении того, что исследуемые объекты относятся к первой и второй группе, выявление обстоятельств обладания ими признаков недвижимого имущества, не требуется.

Для рассмотрения третьей группы в контексте прочной связи объекта с землей и его перемещения, влекущего несоразмерный ущерб его первоначальному назначению, выделяются три критерия:

юридический — исходящий из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта в нормативно-правовых актах и т.д.
оценочный — исходящий из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов по его перемещению). При этом следует учитывать то, что расходы по перемещению объекта и стоимость новых элементов не должны быть больше 40-50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.
технический — исходящий из связанности объекта с землей в аспекте технических характеристик объекта.

Юридический критерий — определяется по правоустанавливающим документам.

В соответствии с анализом судебно-арбитражной практики, п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» № 66 от 20.12.2006г. и п. 11 Постановления Пленума Верховного суда СССР «О судебной экспертизе по уголовным делам» № экспертизе по уголовным делам" № 1 от 16.03.1971 г. «вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда», в связи с чем, в рамках производства строительно-технического исследовании юридических критерий не рассматривается.

Оценочные критерии

Оценочные критерии отнесения имущества к недвижимости (в случае их переноса) могут базироваться на норме закона «о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению» (ст.131 ГК РФ), т.е. на оценке ущерба стоимости объекта в результате его перемещения.

Оценка ущерба может проводиться путем сравнения рыночной стоимости объекта «до» и «после» перемещения с учетом расходов на перемещение (включая расходы на демонтаж, транспортировку, установку и ремонт).

При этом следует учитывать то, что технические и практические данные свидетельствуют о целесообразности перенесения объектов имущества, если расходы на перемещение менее 50% рыночной стоимости объекта до перемещения.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. при оценке рыночной стоимости объекта оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный, затратный подходы к оценке.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (п. 18 Стандартов).

Рабочая гипотеза: объект оценки относится к объектам недвижимого имущества*.

* Примечание: гипотеза отвергается в случае оценки величины ущерба в размере, превышающем 50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.

Расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

2. Расчет суммы затрат на создание улучшений, аналогичных (идентичных) улучшениям объекта оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом прибыли инвестора.

3. Определение накопленного износа улучшений.

4. Расчет стоимости воспроизводства (замещения).

5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) улучшений.

Оценку полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости рекомендуется рассчитывать одним из трех стандартных методов:

Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в Сборниках УПВС или Ко-Инвест).
Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод). Этот метод оценки недвижимости заключается в суммировании затрат на возведение и установку отдельных компонентов здания, исходя из затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.
Метод количественного анализа (сметный метод). Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку нового объекта недвижимости, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямых расходов. Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования, необходимых для строительства и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) из- носов. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы экономического возраста, разбивки по компонентам износа.

В рамках сравнительного подхода наиболее предпочтительным является использование метода сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

1. Исследование рынка и отбор достоверной информации о сопоставимых объектах-аналогах.

2. Выбор единицы сравнения;

3. Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).

4. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

5. Согласовываются скорректированные цены объектов- аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

В оценочной практике принято выделять несколько обязательных элементов сравнения:

состав передаваемых прав па объект (как на улучшения, так и на земельный участок);

условия финансирования (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.);

условия продажи.(купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.);

время продажи (дата предложения);

местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.);

физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов и т.д.);

технические характеристики (состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.)

Сначала последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи), далее порядок внесения корректировок выбирается специалистом оценщика в зависимости от выбранных элементов сравнения. Полный перечень элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

Как правило, для определения размера поправок используются метод, основанный на анализе парных продаж, метод корреляционно-регрессионного анализа, экспертный метод.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного метода производится с учетом количества и размера введенных поправок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились поправки.

Реализация доходного подхода предполагает следующие этапы оценки:

1. Прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.

2. Определяется чистый операционный доход.

3. Определяется рыночная стоимость объекта оценки путем пересчета спрогнозированных доходов в текущую стоимость посредством одного из двух общепринятых методов: прямой капитализации или методом дисконтирования денежного потока.

Метод капитализации дохода рекомендуется использовать для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования предполагает получение в будущем денежных потоков, равных по величине либо изменяющихся с одинаковыми темпами. В остальных случаях используется метод дисконтированных денежных потоков.

В общем случае определение чистого операционного дохода (ЧОД) предполагает следующую последовательность действий:

Определение потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при ЮО-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД).

Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка, в том числе: условно- постоянные; условно-переменные; расходы на замещение.

Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

Обобщение результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, выполняется с учетом следующих факторов:

соответствие типу и характеру использования объекта оценки;

соответствие целям оценки и используемому определению (стандарту) стоимости;

надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.

Все обстоятельства, повлиявшие на мнение эксперта относительно значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов, должны получить отражение в отчете об оценке. Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения.

Обоснование итоговой стоимости обычно проводится путём взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки. При взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании или на субъективном взвешивании.

Технический критерий

Техническими критериями отнесения объекта к недвижимости являются:

1. Критерий технической (физической) связности с землей.

2. Критерий технического предназначения объекта.

3. Невозможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после его перемещения.

Признаки неразрывной связи с землей

1. Наличие фундамента

2. Характер фундамента

3. Материал, из которого изготовлен объект.

4. Наличие подведенных к объекту коммуникаций

5. Невозможность отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

6. Отнесение объекта к капитальным.

7. Невозможность функционирования спорных объектов в соответствии с их целевым назначением после их переноса (воссоздание объекта из тех же материалов на том же месте. При этом использование новых материалов (крепежей, цемента и т.д.) не должно превышать 10% от общей стоимости объекта)

8. Пространственная индивидуальность.

По фундаментам и его характеру

Само по себе наличие фундаментов не свидетельствует о возведении недвижимости — оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости. В данной ситуации необходимо исходить из характера фундамента.

По материалам, из которого изготовлен объект

Удельный вес подвергающихся разрушению конструктивных элементов по отношению к общему строению.

По невозможности отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

По сроку эксплуатации.

Наличие подведенных к объекту коммуникаций

По капитальности строения

Но возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения

Пространственная индивидуальность

Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект (Место расположения, площадь, кадастровый номер минимальный набор черт, который каждому объекту придает уникальность).

Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они, в первую очередь, своим местонахождением на определенном земельном участке с присвоением им адреса в соответствии с законом от 18.12.1997 г. № 152- ФЗ «О наименовании географических объектов» и Постановления Правительства РФ от 20.05.99 г № 554 «О мерах по реализации федерального закона „О наименованиях географических объектов“».

Если спорный объект имеет географический адрес, геометрически-объемную конфигурацию, отличающего его от других объектов, то это свойственно недвижимому имуществу.

Таким образом, если при проведении судебной экспертизы будет установлено большинство признаков обладания объекта вышеназванными техническими и оценочными критериями, можно говорить об отнесении его к недвижимому имуществу. При отсутствии такого в большинстве признаков выводы эксперта формируются об отсутствии признаков, характеризующих объект, как недвижимое имущество. Формулирование вывода о невозможности дачи заключения по поставленному вопросу не допускается.

Большинство признаков характеризуется по качественной их значимости, характеризующие их неразрывную связь с землей и невозможность их переноса без несоразмерного причинения ущерба имуществу, с учетом оценочного критерия- стоимость переноса имущества в другое место будет больше, нежели рыночная стоимость имущества до его переноса.